一边是热火朝天——桂林新区开发建设进入提质增速的新阶段，一边是严寒逼近——精准调控下，三四线房地产市场整体降温态势明显。
2021年上半年，曾一骑绝尘的临桂楼市，也没有逃过行业收缩、横盘调整的“宿命”，整体呈现“量跌价稳”的市场态势。
在这背后有着怎么样的玄机？针对小编梳理的三个热点问题，桂林市临桂区房地产行业协会会长康惠民给出了这样的答案。
临桂房协会长康惠民介绍上半年片区楼市情况
“量跌价稳”，临桂楼市还是市场宠儿吗？
2020下半年以来，相关主管部门持续通过金融“遥控器”，收紧了金融“供血”的口子，特别是重点打击首付贷、经营贷流入房地产市场，以深圳、上海为代表的热点城市首当其冲，这股风潮也逐渐蔓延到了三四线城市。
据介绍，今年上半年，临桂片区的商品房成交约78万平方米，同比下滑近 40%；上市约45万平方米，同比下降超过 60%；同期的销售均价则为5823元/平方米，同比上涨了 2.27%。
新区核心区实拍图
“总体来讲，临桂房地产市场也受到行业整体调整的影响，外地客户的投资和旅居需求被遏制，本地客户观望情绪也在一定程度上加重了，市场横盘调整特征非常明显。”康惠民表示。
在他看来，片区楼市半年的成交量同比大幅缩水，当前市场情况比较严峻，各楼盘都面临着比较大的销售压力。
与此同时，市场的供应量也在大幅度减少，各楼盘应对市场横盘态势的心态比较谨慎，同时也有信心不足的心态，从而主动放缓了开发节奏、延缓了新品上市。
而随着半年统计数据的尘埃落定，价格稳定成为了片区楼市发展的重要特点，这也意味着临桂片区依然拥有相当高的市场认可度。
临桂楼市实拍图
他说：“平均成交价格略有上涨，说明临桂房价并没有大起大落，持续保持了总体稳定的态势。而市场传言的‘价格跳水’情况，只是极个别项目的短期促销行为。”
在持续横盘的情况下，临桂一些项目纷纷开展“一口价”“年中回馈”等形式的营销策略，进一步加大了促销力度。房价在一定范围内略有回调，但总体来说还是比较稳定的。
临桂楼市实拍图
“区域分化”，片区楼市内卷防不胜防？
“新区开发前期，主要集中在世纪大道和西城大道两条主干道周边，后来逐渐也完成了万福路、万平路以及山水大道周边多个核心板块的建设。现在，新区还在继续拉大框架，正在往北部旅游商务板块以及南部的产业园区延伸。”
作为一名最早参与新区建设的地产人之一，康惠民见证了新区开发十余年的历程，而在这半年里，片区开发多点发力，片区楼市也呈现更加明显的分化趋势。
临桂万达广场实拍图
一方面，市、区两级政府的工作规划中，都明确了进一步加快新兴片区建设；另一方面，从销售价格来看，核心片区和新兴片区逐渐出现了超1000元/平方米的价差。
“片区楼市呈现不同产品、不同价格的供应态势，实际上也更有利于置业者的选择。”从这一角度来看，“区域分化”实际上给市场带来了更多的产品和价格选择，是市场良性竞争的一个表现。
从上半年活跃项目情况来看，目前新区核心区域均价仍然保持在“6”字头，而外延到周边新兴区域，不少项目上半年的销售价格集中在“4”字头这个区间。
随着市场整体容量从高速提升转入相对平稳提升的阶段，不同片区的开发价值会有不同的体现，康惠民也对今年下半年之后的片区楼市发展表达了自己的看法。
“新区的建成区集中在机场路以南，政府各职能部门以及各种商业配套、医院、学校也大多汇聚在这片区域，生活氛围已经日渐成熟。但当下，特别是新区建成区这片区域可开发土地已经所剩无几，向北才有大量的、可供开发的土地资源。”
康惠民坦言，未来临桂的土地供应也主要集中在北片区，对于房地产开发企业而言，也要了解这一趋势，做好战略布局和把握进驻机会。
临桂北片区实拍图
“新区红利”，还能继续支撑临桂楼市吗？
与新区建设开发共生共荣的临桂楼市，走过了高速增长的十年黄金时代。这样的“快速增长”态势，却因去年以来的疫情影响以及政策调控，在今年上半年戛然而止。
“目前，临桂房地产行业面临的外部政策环境和内部市场情况都比较复杂，短期内并没有明显利好信息释放。”康惠民表示，市场处在调整周期，这个情况很可能会继续持续很长一段时间，大家必须对这个情况有清醒地认识，正视当下问题、不能盲目乐观。
虽然从整体来看，房企放缓了开发节奏，但是整个片区市场的潜在供应量依然很大，在售数量和集中度在桂林各城区中都居于首位，依然是桂林楼市的主战场。
多年以来，新区发展一直处于“被质疑”的状态，不少人更是通过各种方式“抹黑”新区楼市。
但新区拓荒者们，用实实在在的宽阔大道、人气小区、城市地标等予以回应。“十年一座新城”，显然是个了不起的建设成就。
历经十余年的发展，新区建设逐渐进入了提质增效的新阶段。
从着力扩大建成区域，到坚定“产城融合”发展理念，基础设施建设更加侧重服务于居住人口所需，为片区宜居价值提升打下了坚实的基础。
桂林华为产业园实拍图
从直接地导入常住人口，到有针对性地吸引高端人才，由此带来的人口结构变化和居住需求变化，也将给临桂楼市带来积极的影响。
新区的宜居优势在于配套项目的多以及建设速度的快。而随着新区核心区域板块基本成型、城市主导产业相继引入等利好的带动，还将吸引更多的本地改善客群、外地旅居客群以及商务需求性质的购房者迈入。
“此前五年，新区增加了约20万人，这也符合政府‘建设新区’‘疏解老城’的战略发展要求。从具体情况来看，综合上半年的交易总量与其他几个主力供应区域的比较，新区依然占据了最大的市场份额。新区依然是最能体现桂林城市宜居价值的片区之一。”
康惠民表示，协会也将致力于“协作共赢”的工作思路，做好行业政策的引导和服务，整合各方资源、加大新区价值宣传，特别是对外宣传，积极树立市场对新区发展的信心，为行业复苏提供有力支持。
“我们也要看到当前的一些市场机遇和临桂未来的发展潜力。临桂是桂林新中心，建设成就有目共睹，城市面貌焕然一新，各种配套也趋于完善，居住环境不断提升。这些都给未来临桂房地产发展带来了巨大机遇。”
审核丨周彧喆
