35个重点城市房价出炉!2021年房价又将走向何方?

2021年01月13日 来源: 幸福里APP
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前不久,第一财经根据国家统计局公布的2020年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,对包括直辖市、省会城市(不含拉萨)和计划单列市在内的35个重点城市近一年的房价走势进行了一波梳理。


从统计数据可以看出,2020年,在35个重点城市中,有24个城市同比上涨,其中涨幅最大的是深圳,达到了14.6%。排第二的是成都,涨幅9%。


有11个城市房价低于去年同期,包括了8个省会城市,呼和浩特、郑州、石家庄、济南、太原、南昌、哈尔滨、贵阳,大多数是北方城市。


(图片来源:第一财经)


01
城市分化已成定局?一二线普涨,南北方分立


从第一财经梳理的中国房价行情平台中的数据以看出,一二线城市之中的中心城市,仍然热度较高,处于房地产市场的热点地域。在一二线城市之中,深圳以火箭般的速度“一骑绝尘”,而“长三角”赶上了年末的“尾巴”,京津冀则稍显疲软。但总体来说,房价均处于上涨阶段,资本积聚产生的影响也更大。


而城市间楼市冷热不均,更促使南北房价分化加剧。


这背后的原因并不复杂。只有大水漫灌之下,才有全国性楼市普涨。


随着去年下半年外贸出口强势回归,货币的“水势”足可以延续到今年上半年,使得楼市略显宽松,但仍然受限。


一旦货币宽松不及预期,楼市松绑受到明显限制,再加上各地针对楼市政策的不断调整,尤其是在央妈的“三道红线”控制了资产端,房贷的“五分档”控制了资金端的情况之下,那么只有基本面良好的城市才能经受住经济周期和楼市周期的冲击。


而在政策+货币的调控影响之下,即使是北上广深这些一线城市,楼市也一度出现过2-3年的横盘式调整,深圳更是出台过史上最严深八条。但这种调整对于城市,以及楼市来说,其本质上也只是良性的调整,是房价回归经济基本面的调整,最终这些城市仍然会逐渐走上复苏之路。


相反的,这些调控对经济、产业、人口等基本面存在问题的城市来说,虽然也许能带来短时间的刺激增长,但未来这些城市的房价终究还是会回到与经济相匹配的位置上。


02
两大三角百花齐放,帝都成都花团锦簇


从具体的城市侧分析,首先就是排名第一的深圳。虽然深圳经历过前不久“打新狂欢”后的政策调整,但全年整体房价仍然以一路走高之势“慷慨高歌”。


根据幸福里app平台数据,2020年12月,深圳二手房房均价已经达到了75231元/㎡,大幅领先于京沪,是北京的1.36倍,是上海的1.5倍,是广州的2.2倍。


(幸福里app深圳12月二手房+新房房价)

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析,深圳房地产市场弹性很足,其中一大原因在于,深圳是一个创新型城市,特点是年轻人多,资金比较集聚,新兴产业发达,创新创业的氛围浓厚。


大量的资金流入带来人口的迅速增长,但18年中,深圳住宅商品房销售面积为9899.83万平方米,仅在35个主要城市中位列第26位。长期的供需矛盾紧张,是导致深圳房价高企的背后原因。

最近深圳的十四五规划出台,提出建设都市圈同时要增加租房供应,意图通过这两点控制房价增长,具体形势如何我们可以拭目以待。


而其他一线城市中广州的火力也非常猛,珠三角除了重点城市名单上的,惠州和东莞也涨幅突出,尤其是东莞调控频频加码,但房价仍然居高不下。


相对于珠三角的竞争激烈,珠三角则显得“齐头并进”,上海、杭州、宁波、南京、合肥均榜上有名,且涨幅平均,稳扎稳打。

(幸福里app上海12月新房&二手房房价)


自带首都光环的北京,近几个月以来几个强学区的房价则在不断上涨,像西二旗、中关村、万柳、西三旗等片区均出现普遍上涨的情况,临近年末,北京新房市场更是表现活跃,12月的新房房价环比上涨高达2.2%。


而随着成渝双城圈的建立,成都的房价更是一路“稳中带涨”。虽然成都的地价不断在刷新记录,但由于调控始终处于相对较为严格的状态,因此成都将来的房价走势,也许不会让你买不起,但会让你变得慢慢妥协。


03
房价走势又将如何,2021何时上车最合适?


在房产界流传着这么一句耳熟能详的话:短期看政策,中期看土地,长期看人口。


从政策层面来看,三道红线的来袭,让开发商日子不好过。从三道红线的标准来看,大部分开发商都在红线之上“榜上有名”,这就需要降杠杆,才能达到要求。


中国人民银行行长易纲表示,2021年央行的“ 关键词就是一个字,就是一个稳字。”稳字当头,稳健的货币政策和稳中求进的工作方向,金融稳定的化解风险相辅相成,把整体经济回归标准。


而回归标准的最快方式不外乎是“降价”二字,所以刚需在2021年就要开心了,毕竟开发商的大幅降价就在眼前。


而今年的房地产调控将超过去年,严重的打击了炒房者的气焰。


根据公开资料显示,2018年房地产调控出台了450次,2019年达到620次,而2020年1-8月份,全国房地产调控出台次数已经达到了368次,与去年同期的367次基本持平。


进入今年9月以来,又有前期房价上涨过快的城市沈阳、成都、东莞、深圳、银川、唐山等十二个城市出台了调控。特别是长沙在房地产调控方面的宝贵经验,让炒房者有来无回。如果各地 “因城施策”长期调控下去,投机炒房需求就会受到遏制,明年开始房价将会逐步回归居住属性。


从城镇化的角度来说,城市居民的购房需求更是无限趋于饱和,从数据上来看,各城市居民房产拥有率达到96%,拥有二套以上房产的家庭占40%,人均住房1.5套。但我国的出生率却还在不断下降,中国已经步入了老龄化社会。随着年轻人口的越来越少,新生儿出生人口的直线下滑,人口出现负增长也许就在不久之后。而这一情况势必带来房价的下跌,只是时间的早晚而已。

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