桂林主城区房价高居不下,产品胜出还是泡沫严重?

2020年10月27日 来源:桂房网
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近日,桂林又有楼盘开始了“涨价通知”。
七星区某楼盘通知自11月1日起所有在售房源涨500元/㎡!意味着买套100㎡的房子要比原来贵5万元


此外,近段时间桂林土地市场持续拍出“高价地”。

楼面地价从原来的3000+、4000+,到现在的6000+、10000+......引起楼市一度火热!

桂林土地拍卖现场


一边是主城区疯狂上涨的地价,一边是开发商时刻调整房价的通知,购房者直呼,太难了......


那么,桂林主城区那么从房企拿地开始就备受关注的“光环”项目,在“房价高”背后,开发出的产品究竟能否匹配得起等高的品质



01


主城区楼盘“好”在哪里?

要问主城区楼盘到底好在哪里?


房价高?还是开发商够实力?楼盘够大?小区地段好?户型敞亮通透?精装奢华?或是自带花园、楼间距够大?
当然,包括房价在内,这些因素都是基于桂林主城现有楼盘及产品基础上的理解。


从楼盘大的定位看,主城区的楼盘许多以小高层、洋房产品为主,更有一些高端大平层、叠拼、合院类产品

因为主城区限高的原因,不少优质地段的楼盘是限高33-34米,也就是打造的小高层产品。此外也有主打洋房产品的项目,如彰泰伴山云庐 、伴山雅集、漓东新城等。



于大平层、叠拼、合院等更为高端的类型来看,主城区有规划这些类别产品的项目,大多是临江、临公园的楼盘。


如兴进“漓江系”、桂林顺祥郡、漓江大河坊等等。


以楼盘自身的规划来说,容积率、户型面积、户型亮点等设计,不断涌现让大家看到多种可能,但好不好还是购房者说了算。


首先,楼盘容积率直接涉及到业主居住的舒适度,容积率越低的小区,当然相对高容积率的小区舒适度会高出不少。
主城区楼盘容积率很多都保持在1.0~2.0之间,也有一部分在2.0~2.5左右。从理论上说,以这样的容积率打造小区,住宅舒适度还是比较靠谱的。



而户型面积上,桂林主城区楼盘除了出于对房价和刚需考虑上,设计有部分90-100㎡左右的三房户型外,更多的项目还规划有120-150㎡左右的改善户,甚至还有150-200㎡及以上的大户型面对高端改善人士。



在楼盘那些户型的设计亮点上,也有很多是有自身的优势的,毕竟开发商也要靠着这些优势卖房。如超宽超长的观景阳台、南北通透、带露台等等。


在户型上无优势,对购房者的吸引力也会小许多。


当然,也有例外。比如一小部分有着“学区”优势的楼盘,在户型设计上有无优势或许也没有太大影响,因为购房者的关注点已经全部定了学区上。


总之,通俗的说,在高房价之外,桂林主城区楼盘的品质好不好,就好比火车的卧铺和硬座,哪个住的舒服一目了然。




02


为何主城区频繁涌现“好”楼盘?


那么,是什么原因促使桂林主城区近年年有那么多的“好”楼盘涌出呢?
首先,当然是地价
在主城区,面对居高不下的地价和限高因素的影响,开发商不可能做赔本的买卖,去大规模开发刚需楼盘,所以只能缩减对刚需类产品的开发


此外,这也是为什么近年来主城区改善类产品激增的主要原因之一。

第二,则离不开主城区配套上的优势。教育、商场、交通等,主城区各项配套设施相对临桂新区和灵川来说已经相当成熟,也吸引着所有刚需、改善的购房者置业。


因此,开发商也会开发相对更好的楼盘和产品来吸引购房者。



拿近期出让的“师专甲山小区”、“师专信义校区”等地块来说,这些土地本身有极好的地段优势,周边更有交通、教育、自然资源等重要的配套优势,吸引着房企竞相开发,拿地成本上升也会致使其后续的开发楼盘朝着“好、高端”方面发展。




03


真正的好房子,交房才是答案!


其实,尽管是高价买的房子,房子在没有交付之前,对于购房者来说,一切都是未知。


因为买房时只能知道楼盘的整体规划、房子户型,再看看样板间等等,基本上只能听信开发商的“一面之词”。哪怕是今年或明年交房的“准现房”。

近年来,桂林时常有出现维权楼盘,或因品质,或因学区,或因小区规划......维权的浪潮一浪高过一浪。

之所以出现这样的现象,既有桂林房地产市场的积怨已久,更有来自开发商的负心自弃。


也就是说,桂林楼市上的高价楼盘,是不是真正的“好楼盘”?到底品质过不过关?
不只是房价说了算,而是待交房那天,业主说了算





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