全国都在降房价,但是这几个城市大概率不会

2020年09月15日 来源:米宅
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这是一个很重要的排名,不管对于自住买房,还是投资买房。

近日,工信部下属的赛迪顾问城市经济研究中心编制的《2020年中国城区高质量发展白皮书》在京发布。这个白皮书中,含金量最高的就是2020全国城市城区高质量水平百强榜单,从这个榜单中,我们可以看出国家主要城市发展的秘密。


 

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首先,我们可以横向比较全国各个城市城区的发展水平。

 
全国百强城区,省份的分布可以分为以下几档:

第一档:广东省21个

广州入围城区9个,虽然除了天河之外,排名均不是特别靠前,但是这个入围数量确实是惊人。另外,另外深圳达到6个,佛山4个,其他被惠州和珠海平分。

第二档:江苏18个和浙江13个

江苏省城区发展属于高水平下的平均,入围城市达到全国最高的8个,除了省会南京6个,其他地市分别占有3个到1个。

浙江总量比江苏稍微少一些,不过杭州也是6个,宁波4个,其他几个城市都是一个。

第三档:山东、四川、湖北、湖南

这些省份入围城区数量9个到5个,虽然他们的头部城市,比如成都、武汉、青岛、长沙还是比较强的,但是明显一般地级市强的不多。

第四档:福建、陕西、辽宁、安徽、云南

这些省份入围数量2个到4个,这些城市一般头部城市稍强,但下面地级市只有一两个偶尔冒尖的。

第五档:甘肃、广西、河南、黑龙江、山西

毫无例外,这些省份,唯一一个入围城区都在省会城市,发展水平有限。


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当然,我们单看这个表格判断一个省份城市发展水平还是比较片面。

我们再来结合另一张表格,同一公司所发布的——2020年全国百强县分布表。

 
除了广东之外,第一集团排名还是江苏、浙江、山东。广东只有一个县入围,倒不是说广东县城发展不行,更大的可能则是广东强县大部分已经先一步升级为市区,没有参与这个排名。
 
变化比较大的是河南,在百强城区,只有一个城区入围,但是在百强县却有7个入围,这就体现了整个河南经济的发展,县城相对较强,城市发展较弱。
 


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这个排行榜列举了全国100个发展最好的城市城区(不包括四大直辖市)。

2019年这百强区用全国0.6%的国土面积和7.6%的人口,创造了全国16.8%的国内成产总值,而且这种聚集效应还在逐年增加。

另外这些城区的经济增速明显高于全国水平,人均国民生产总值是全国平均水平的2.2倍,人均可支配收入是全国水平的3.1倍,是当之无愧全国经济发展的龙头。

以第一名深圳南山区为例,2019年,南山经济总量突破6000亿元,增长率7.6%。国际专利申请量约占全国1/8。10个项目荣获2019年度“国家科技奖”,占全市的一半,包括小米等6家公司率先登陆科创板,占深圳的一半以上。另外,2家企业入选世界500强,7家企业入围中国互联网100强,在深圳经济发展中可谓独占鳌头。


不过,深圳其他城区也不弱,分别排名:
 

福田区,第3名
龙岗区,第4名
宝安区,第8名
罗湖区,第22名
龙华区,第23名


那么,这几个区的房价是怎么分布呢?我们来看一下,米宅发布的房价8月二手房价地图。

 
从二手房价来看,南山第一、福田第二、宝安第三、龙华第四、罗湖第五、盐田第六。

所以从城区排名来看,并不能很十分精确地代表房价的水平。

只不过,从这个名单中,你大概可以分析出这个城市购房的靠谱范围,而不会犯大的错误。
 


4


为什么会出现这种问题?是由于这个榜单的评选原则造成的。

因为,对于区域排名的判断,更多的是依靠区域在城市未来的地位而非现在的情况。

举一个例子。

青岛城区进入百强榜,一个5个城区。然而,排名却十分耐人寻味。

黄岛、市南、城阳、即墨、崂山。

估计这个榜单,会让很多青岛人不服气,因为无论是论繁华程度还是房价,现在的青岛比较公认的应该是市南、市北、崂山名列前茅。

黄岛虽然发展很快,但是其成熟程度和宜居程度还是远远比不上市南、市北、

另外,崂山排在即墨后面也让人有点匪夷所思。

然而,黄岛能排在前列,它以后很可能将成为整个青岛的经济发动机,主要的产业尤其是制造业,要向黄岛转移,未来将成为青岛发展的主要方向之一。

再举个例子:杭州进入百强城区排行榜一共6个。

分别是:余杭、滨江、萧山、上城、西湖、下城。

余杭现在从市区成熟度来看,别说距离上下城还有相当的距离,即使离萧山和滨江也有差距,这个城区能排第一,只能说余杭因为阿里以及依托于阿里上下游的企业,现在越来越成为杭州不可或缺的产业发动机,是未来杭州主城发展的主要方向之一。

同样,成都选择龙泉驿排名最靠前,而不选择锦江或者武侯区。大连唯一入围城区是甘井子,而不是原来的主城——中山、西岗、沙河口,道理可能就是如此。
 


5


所以,对于这个榜单,我觉得我们应该这样来看。

首先,城区方面,进入榜单的城市越多,越值得购买。比如广州进入了9个,深圳进入了6个,南京、武汉、杭州、成都都进入了6个,这表明几个城市是现在全国买房最值得几个城市。

在这个榜单上进入三个以上的城市,都可以成为全国投资型住房的投资对象,比如苏州、无锡和佛山等。

然而,对于具体一个城市的城区排名,但是不能机械的认为排名靠前的城区,一定要比排名靠后的城区靠谱。排名靠前的城区只能代表主要是产业发展的方向,那个地方能不能买房,还得具体问题来分析。

但,有一点我比较肯定,全国很多房价都在下降,但是入围三个城区的城市房价,大概率不会下降,因为他们良好的城市产业和建设基本面保证了整个城市房价的坚挺。

 

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