买房有没有预售证,桂林人必须重视起来!

2020年08月03日 来源:桂房网
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买套房子,安个家是人生大事。但购房时,应该注意哪些问题?


若是买了套房子,之后却发现证件不全办不了房产证,然后一家老小整天去找开发商理论,去投诉,去找律师,上法院……这么一耗下来,似乎近一辈子就耗在这套房子上了。
相信这也是所有购房者不想遇到的事,所以小编想就问问桂林小伙伴们,知道“商品房预售证”吗,买房一定要知道的“五证两书”大家了解多少呢?




01


购房须知:五证两书

房地产五证两书是开发商合法销售商品房的重要凭证,桂林人买房一定要审查五证两书

何为“五证”?



“五证”分别是:

《国有土地使用证》

《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》

《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)

《商品房销售(预售)许可证》


房地产五证中最重要的《国有土地使用证》《商品房销售(预售)许可证》,两者表明所购房屋属合法交易范畴。
《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其预售范围为该楼盘项目可进行预售或销售的楼栋,购房者务必看清购买楼层和楼栋是否在预售范围内。
此外,未取得预售许可证的项目以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向购房者收取或变相收取定金、预定款等性质费用的,都属于违规行为,可向相关部分投诉举报。
《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证,受法律保护。该证书表明了土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限。
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证,是建设单位建设工程的法律凭证,是建设活动中接受监督检查时的法定依据。
《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件,是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一。
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证,是建设单位用地的法律凭证。


何为“两书”?



“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》可以作为商品房买卖合同的补充约定,是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件,其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。
《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的,告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。




02


五证两书不全,后果很严重


开发商在预售商品房时应具备的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,其中前两个证由市规划委员会核发,《建筑工程施工许可证》由市建委核发,《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》由市国土资源和房屋管理局核发
买房须查验“五证两书”
一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关,其实也不必记住这么多。购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。


因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的,未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《商品房预售许可证》的。

开发商取得了《商品房预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准,就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。


买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。
住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记,在使用年限内承担的保修责任,正常使用情况下,各部件的保修期,比如说防水是三年,墙面、管道渗漏是一年,墙面抹灰脱落是一年,地面大面积起沙是一年,包括供热供冷系统等设备,卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。
住宅使用说明书,通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明,以及门窗类型使用事项,配电负荷,承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的,应附于住宅使用说明书里。
在审查时,应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致,用地范围、销售范围是否包括自己所购买的房屋。据了解,有部分开发商有时领取的是临时土地使用证,此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金,在其领取的《商品房内/外销预/销售许可证》的销售范围中,仅包括规划项目的部分楼号,甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此,应着重审查自己所购买的房屋是否在预/销售范围之内。


五证不全,会产生哪些后果?


1、骗取定(订)金
不法开发商为了套取购房者钱财,土地都没搞定,先把售楼处搭起来,沙盘一放,广告一出,空地上摆个挖挖机,看上去似乎实力强盛,也能唬住不少人,欺骗购房者交定(订)金,排号,认购VIP。一拿到钱,开发商就卷款跑路。


2、配套设施是个景


不法开发商喜欢夸大其词,说该楼盘对口名校、配套有公园、泳池、超市等,绿化有多好,其实是个未知数。


3、啥时候交房是未知数


一旦购买尚未达到预售条件的商品房,工程施工进度可能有变化,逾期不交房时时发生,更可怕的是烂尾楼,缴纳大额购房款后几年不能住新房。


4、混淆商住房与住宅


没有五证,购房者也看不到房子的性质。开发商有意混淆房屋性质,说是单价较低,购房者买后才知是商业用地,土地使用年限短,出入人员杂,封闭式小区是空话。


5、一房多卖


开发商爱用非正式合同冒充正式合同,经常造成“一房多卖”,使市民长期拿不到房产证等。


6、房贷难


一些银行对于商住房的贷款有所限制,开发商隐瞒贷款限制条款,收了市民的钱后,就不管贷款是否能到位。
7、房屋质量没保障


因此,大家在购买期房时,必须认真检查楼盘相关文件,一定要让房地产开发商与销售商提供“五证两书”的原件,才能降低买到烂尾楼的风险,减少个人经济损失



03

据了解,桂林许多人对买房的一些注意事项未必清楚。其中,较多的情况是购买商品房(期房)时没有了解预售许可证这种情况。
由于楼盘未取得预售证,导致延期交房、无法取得不动产证、房屋质量问题等一大堆问题并不少见,由此引发楼盘维权事件
为加强桂林房地产市场动态监管,规范房地产商品房预售行为,促进房地产市场平稳健康发展......一直以来,桂林相关部门都在严查




开发商是否存在违规销售商品房的行为。在未取得商品房预售证前,以认购、预订、排号、发放vip卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用情况。

尽管如此,桂林也还有少部分开发商存在“侥幸”行为,在没有取得商品房预售许可证的情况下就公开销售房源或。


所以,桂林人在买房之前一定要看看自己想买的楼盘楼栋是否取得了预售许可证!


小编要告诉大家一个好消息是,
【桂房网】
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