三四线城市卖地“积极”,政策有收紧风险

2020年07月31日 来源: 中房网
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二季度以来,随着土地交易市场放开,房企加快土储,积极拿地,带动了土地交易市场整体的活跃。


上海易居房地产研究院近日发布的报告显示,上半年,全国100个城市居住用地成交面积为29217万平方米,同比增长2.6%;全国100个城市居住用地价格为6176元/平方米,同比上涨10.2%;全国百城居住用地土地出让金收入为18045亿元,同比增长13.1%。


整体来看,上半年土地市场交易规模超过去年同期,地市呈现企稳现象,成为房地产市场率先复苏的指标。另外,在价格方面,上半年地价总体上呈现“涨幅收窄、但依然为两位数”的特征。从土地市场实际情况看,各重点城市抢地情况比较明显,出现了比较多的高溢价地块。


对于下半年土地市场走势,易居研究院预计,地市回暖依然值得期待,但也要注意一些新风险和新情况。一方面,房地产调控基调明确,"稳地价、稳房价、稳预期"的工作思路不变。对于违规资金进入房地产领域,会成为下半年重点监管的内容。另一方面,部分城市对卖地收入过于依赖,下半年在固定资产投资企稳的大背景下,城市发展方式会转变,其会对土地交易市场形成一定的影响。对于房地产企业而言,在下半年的购地过程中,需要谨慎看待地价上涨过快的城市,要防范政策出台所带来的风险。


   上半年百城土地市场量价齐升



报告显示,上半年土地市场出现企稳态势,土地交易规模超过去年同期,成为房地产市场率先复苏的指标。根据报告,上半年全国100个城市居住用地成交面积为29217万平方米,同比增长2.6%。正是由于二季度土地交易市场的放开,房企加快完成年度土地储备工作,积极拿地,带动了土地交易市场的活跃。



价格方面,上半年地价总体上呈现“涨幅收窄、但依然为两位数”的特征。报告显示,上半年全国100个城市居住用地价格为6176元/平方米,同比上涨10.2%。从土地市场实际情况看,各重点城市抢地情况比较明显,出现了比较多的高溢价地块。易居研究院认为,地价上涨一方面反映了房企依然看好重点城市的投资机会,但另一方面也产生了很多风险,未来房企需要防范地价过热城市政策收紧的风险。


从另一方面看,土地出让金也是衡量地市冷热程度的另一个指标。数据显示,今年上半年全国百城居住用地土地出让金收入为18045亿元,同比增长13.1%。从数据上看,上半年百城卖地收入也呈现了较好的态势,在各地宏观经济较为疲软的情况下,土地交易有效地促进了地方财政的稳定,防范了各地固定资产投资失速的风险。


   房企热点城市拿地意愿仍然强烈


从各类城市的表现来看,一线城市土地交易总体不错,虽然整体地价涨幅有所回落,但北京、上海两个城市由于今年土地供应节奏加快,优质地块频出,吸引了各大房企积极进入,客观上也带动了地价的上涨。报告显示,上半年,4个一线城市居住用地成交面积为1982万平方米,同比增长40.2%;居住用地价格为16671元/平方米,同比上涨10.1%。


二线城市成交量虽然有反弹,但同比增速还在负区间徘徊,所以地价方面涨势也相对温和。根据报告,上半年32个二线城市居住用地成交面积为15329万平方米,同比减少6.2%;居住用地价格为6304元/平方米,同比上涨6.3%。


三四线城市方面,虽然上半年累计成交面积同比略有升温的态势,但仍存在不确定性。同样,在地价方面,也面临着小波动。报告显示,上半年64个三四线城市居住用地成交面积为11906万平方米,同比增长11.7%;居住用地价格为4265元/平方米,同比上涨10.8%。


整体看,一线城市由于供地节奏加快、居住用地供应占比增加。同时,土地项目开发的约束明显减少,很多地块取消了限价约束和配建租赁住房的要求。使得房企土地投资的压力和顾虑在减少,愿意拿地在增强。同样,二线城市预计下半年供地节奏依然会加快,这有助于带动土地市场的进一步升温。从房企的拿地投资心态看,省会城市依然是拿地的重心。对于三四线城市,由于市场没有完全复苏,地市上行也面临很多压力,房企拿地会更加理性。而那些经济活力较好的城市,部分房企也依然会积极布局。


   上半年三四线城市卖地“积极”,成都、昆明地价过热


另外,从全国百城居住用地成交面积的情况看,韶关、南通、东莞三个城市的交易行情较好。一方面,这一类城市过去两年房价上涨过快,从缓解房价上涨压力的角度,土地供应必要增加。另一方面,这类城市位于三大都市圈内,投资价值较高,也自然容易受到房地产企业的青睐。



从土地出让金增速情况看,上半年包括南通、韶关、张家口、东莞、丹东、烟台、淮南、承德和襄阳在内的9个城市增速最快,均超过了100%的水平,且均为三四线城市或地级市。



地价方面,全国36个一二线城市中,成都、昆明和银川等地价上涨比较快,其上半年同比涨幅分别为61%、59%和57%。这三个城市都属于西部重点城市,地价成本可控,很容易吸引房企积极进入。尤其值得注意的是成都,其今年上半年楼市交易较为火爆,供地节奏也比较快,刺激了各类房企积极进入,进而使得地价涨幅比较大。


在全国64个三四线城市中,唐山、南通和江阴等地价上涨比较快,其上半年同比涨幅分别为203%、110%和84%。这类城市属于经济条件较好的强三四线城市,土地投资前景被看好。

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