魔幻与现实交织——上半年深圳楼市总结

2020年07月04日 来源:李宇嘉地产笔记
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总结一下上半年深圳的楼市,可以用两个矛盾的词汇:


魔幻VS现实


先说魔幻。疫情发生后,估计谁也没有想到,深圳楼市上半年“一骑绝尘”的如此决绝与潇洒。上半年,除了深圳外,整个大湾区,可谓一片寂静(5月份开始,东莞楼市被带动起来了),新盘都在降价销售,二手房挂牌个一年半载,或降价10%-20%销售,再正常不过了。但是,深圳开启了一波意外的回升。



2月份,楼市被砸出一个“大坑”,但3月开始,市场走的不是修复的路子,而是反弹的路子。受疫情冲击供应链,上半年新房只供出8157套(还不够广州的零头),但成交16727套,把库存给消化了,在售库存降到6-7月。政府说,今年下半年有7万套房子要供应,我们翘首以待。


上半年,二手住房销售了4.4万套,同比增长了41.2%,这是2016年以来的上半年新高。值得注意的是,上半年收尾的6月份,二手房成交了10594套,这个量是4年来的最高峰。要知道,上次“破万套”,还是2016年的3月份,那时是近10年来深圳楼市最火爆的时期。即便是去年“双11”取消豪宅税,叠加先行示范区,12月份二手住房成交量也没破万(9959套)。



最惊叹的,要算价格了。2019年底,深圳创了一个记录,房价达到6万元,首次超过京沪,成为全国房价最贵的城市。今年,京沪楼市基本在跌价,但深圳的房价又上涨了。4月份,根据官方的数据,二手房成交价在6.4万。近期,随着指导价的实施,二手房价格受到了压制。


但是,如果我们看国家统计局的数据,会发现,深圳的房价还在上涨。根据国家统计局的数据,今年3-5月份,深圳二手房价格环比指数分别为1.6%、1.7%、1.6%,涨幅分别排在全国第1、第2、第2;同比指数分别为9.7%、10.3%、12.0%,涨幅分别排在全国第5、第3、第2。所以,对于价格的上涨,要实事求是看待,釜底薪火旺,非要让炉水降温,压根不是解决问题的办法。



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之所以说“魔幻”,是因为,深圳楼市上半年展现出来的热度,是谁也没有想到的。因为,疫情发生了,产业链、供应链断了,收入前景悲观了,基本面不支持高房价,这是全社会的预期和共识。包括很多在深圳创业多年的企业家,对本轮楼市,都觉得不可思议,为什么会有魔幻的上涨呢?


一是货币发毛的预期。金融危机是富人危机,但疫情是穷人的危机。当下的富人,财富都堆积在资产上,生意在互联网上谈,当然不受冲击了。对穷人来说,疫情打断供应链,收入和工作都会受影响。所以,超发的货币,主要流向富人,担心货币发毛,就排着队去了售楼处了。


二是对政策松绑的预期。疫情发生了,政府支出很大,包括疫情纾困、包括疫情后“六保”、“六稳”,这些都是要花钱的。大家看看,今天的深圳财政,已不复往日之荣光。2019年,深圳财政收入、税收收入增速已降至有记录以来的新低了,增速甚至比2009年金融危机时期还要低。



03


所以,花这么多钱,这就是魔幻背后残酷的现实。而且,对深圳还有新使命,即近期频频谈到的“三区红利”(大湾区、先行示范区、大深圳统筹合作区)。其实,“三区红利”的另一面,就是责任。比如,偏僻的光明新区,要打造成国家科学中心;比如,大深圳统筹合作示范区。

 

种种迹象表明,“扩容”已不可能。因为,一旦扩容,深圳对外围就只有虹吸,没有辐射了。未来,给深圳扩权,就是统筹的权力,另一层意思就是输出红利,带领外围兄弟们一起繁荣。近期披露的深圳千亿投资工程,总部基地、教育医疗补短板、新基建、连接内外的轨道交通等,都是为了实现新使命。



残酷的现实下,市场就在赌,政策要松绑。2019年,先行示范区发布后,深圳取消豪宅税、取消“商务公寓”只租不售;今年疫情后,“房抵经营贷”大行其道、纾困开发商供给端和城市更新、加大供地等等,一样一样的逻辑。地产很重要,着力供给端,想以更大的供给去对冲需求。

 

深圳住建局表示,2020年深圳计划入市商品房69350套,其中住宅50618套,上半年才预售不到1万套。也就是说,下半年还有4万套房子要入市。不久前,深圳也公布了供应的分布,量是很大的。但是,大家看一下,除掉商务公寓以外,其实供应的效率有多高,值得深思。

 

房子不是猪肉,投放储备、加大供给,猪肉价格就下来了。房子和房子之间的差别太大了,供给很难放量。其实,上半年,尽管新房成交大于供给,但有的楼盘卖得很差,只不过没有被媒体关注罢了。当供应无法放量时,搞“限价”的结果,就是一浪高过一浪的排队抢房,适得其反。


04


我们看一下大深圳统筹合作示范区,6279平方公里,这才是一个都市圈核心城市应有的空间规模。深圳,只有1997平方公里,能撑得起一个大城市,但绝对撑不起一个都市圈来。从经济产出、人口来看,当下的深圳是和京沪深并驾齐驱的。所以,深圳的经济空间太小了,这是资金敢炒作的原因。隔壁的广州,规划也很好啊,有科学城、金融城,但就是没人去炒。原因就在于,不仅本区域内供应体量太大,动辄几十万建面,周边区域也是大体量供应。



如果看资金体量的话。2018年,北上广深资金规模分布为17.1万亿、13.3万亿、5.9万亿、8.4万亿,深圳排第三。但是,看资金规模增速,2012-2018年,深圳增长180%,北上广分别只增长了85%、91%、81%。可以说,近年来经济增长转向创业创新后,深圳资金和要素集聚能力就空前提高了。



未来,深圳的地位空前提升,创新要素、资金要素、人力要素空前集聚。未来,经济下行叠加应对疫情常态化,货币还得宽松,财政还得积极。如果还是寄望于在深圳这一亩三分地的辖区内“打转转”,类似今年上半年楼市魔幻与现实的矛盾,还将会继续上演,调控和高房价困境始终无解。


未来,深圳楼市“软着陆”,必须要跳出深圳,只能寄望于大深圳统筹合作示范区尽快落地,以省级统筹权、增量红利(GDP和税收)共享为激励机制和抓手,落实合作示范区内,深圳对土地利用、轨道交通、公共配套、产业布局、跨界规划等一揽子的统筹,这是房价“软着陆”的唯一路径。


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