地摊火了,商业地产又搞大事,桂林发展底气何在?

2020年06月06日 来源:桂房网
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近日,“地摊经济”忽然横空出世,掀起一阵全民摆地摊的热潮。不少城市纷纷出台支持摆地摊的措施,“摆摊”迅速成为火爆出街的网络热词。


有人说,地摊经济火了,商铺业主却哭了,地摊的火爆会否冲击到实体商业呢?
小编认为,与其担心“地摊经济”带来的冲击,不如坐下来好好探讨一下桂林商业转型升级的问题。
1

现状:快速增加的商业中心

作为一个桂林人,对于桂林的商业中心那是如数家珍:高新万达广场、南城百货、王城商厦、百货大楼、微笑堂商厦、联达广场……
而到了近几年,桂林的商业中心又加入了一大波“生力军”。2017年,叠彩万达开业;2019年,华润万象城和吾悦广场相继开业;而到了2020年,临桂万达也将建成开业。



此外,德天国际——DT时代广场的商铺也在全城售卖,还有不少商业综合体项目,如如大龙城、桂林富力城、筑成时代春晓等正在建设中。
看起来,桂林的商业发展十分迅速,形势一片大好。不过,衡量商业发展水平,不能仅仅看商业体增加的数量,还要看商业体实际产生的经济效益。众所周知,商业的发展与人口数量是息息相关的,人流量大、人口增速高,商业经济才能发展得越快越好。
追根究底的小编通过桂林市政府官网,查找到近年的国民经济和社会发展统计公报,发现,2017年-2019年,桂林市常住人口总共增加5.48万人,城镇人口增加12.86万人。
城镇人口只增加了不到13万人,商业体却增加了近10个,这就不免让人产生疑惑,桂林的人口增速跟得上商业发展的速度吗?


很明显,桂林的商业确实是发展速度过快,商业中心“扎堆”出现,以致于已经有了“泛滥”的趋势。


2

隐忧:同质化带来的生态损害

桂林的商业已经出现“泛滥”的现象,随之而来的,便是同质化竞争带来的损害市场生态的隐忧。
对于普通消费者而言,大型商业综合体的建成运营,会大大方便周边区域的日常生活和休闲娱乐需求,但是商业从业者却必须直面的一个问题是:商业有人才能活。
近几年桂林建成的商业体,如万达广场、华润万象城、吾悦广场等,功能大多都是为本地常住居民提供购物、餐饮、休闲、娱乐等日常生活需求——注意,这些商业体的客群定位多是本地常住居民。

也就是说,虽然每一家商业综合体引进的商家品牌并不完全一致,但在类型功能上,是基本雷同的。而它们的区别,仅仅只是地理位置不同,所处区域不一样。
作为一个三线城市,桂林市常住人口只有511.23万人,城镇人口只有260.20万,人口增速也不高,可以说,承载商业发展的“池水”有限,如果这有限的消费人群还被迅速“扩张”的商业分薄——尤其还是同类型的商业体,那么留给商业从业者的存活空间就会越来越小,到最后无以为继,只能倒闭。

所以,商业出现“泛滥”苗头的时候,就是同质化竞争进一步加剧的时候,也因此,虽然表面上看起来桂林商业发展迅速,实际上市场生态被损害的隐忧却在进一步扩大。

3

时代:电商带来巨大冲击

电商的冲击也是现代商业不得面对的问题。


去年夏天,小编曾经亲临桂林各大商场测评人气(点击查看测评),既有微笑堂商厦、桂林百货大楼、联达商业广场、南城百货国展店、等桂林人习惯去的“老牌”商场,也有花生唐购物中心、叠彩万达等“后起之秀”。


而在测评中,老牌商场如微笑堂、百货大楼等人流明显减少,另外的一些商场虽然人气指数还算可以,但大多聚集在生活超市、游乐区域,许多的实体店都门可罗雀,让人不得不感叹一句:
电商冲击下,实体商业生存太难了!


更加雪上加霜的是,2020年还突然爆发了新冠疫情,实体商业存活得更加艰难。小编5月初去市中心逛了一圈,发现王城商厦内为数不少的商家都没有开门,偌大的商场几乎可以用“冷清”来形容。


4


出路:转型升级是必然

商业泛滥、同质化竞争加剧、电商冲击……


这一系列的现象,凸显了桂林商业在规划布局上的不足。当前,桂林正在建设国际旅游胜地的道路上全力冲刺,商业的转型升级已经是必然!
从政府的措施来看,桂林商业的转型升级主要有这几方面:
一是优化商业布局,避免同质化竞争进一步加剧。
5月29日,桂林市住房和城乡建设局网站公布“关于征求《关于化解非住宅商品房库存的若干意见》(征求意见稿)的修改意见的函”。



小编注意到,征求意见稿的一些内容与桂林市的商业发展大有关联。
其中,征求意见稿第2条明确提出,要“优化各类非住宅项目布局”,这一条目的实施,意味着今后桂林的商业发展将会在更高层面上统筹规划发展。
而第3、4、5条的内容分别是“允许未开发非住宅商业房地产转换用途”、“鼓励支持商业办公项目调整转型”、“允许房地产在建项目调整商住比例”,这意味着,可以将商业房地产调整转型了!
再结合意见稿第6条“允许未建或停工的商业办公项目申请缓建”来看,这些条目的实施,在促进非住宅类商品房去库存的同时,也将有效遏制商业泛滥的现象,并为进一步引导商业规范发展打下良好的基础。
二是加码旅游商业建设,推动商业进一步发展。


作为一个世界性旅游城市,旅游是桂林当之无愧的支柱产业之一。2019年桂林游客总量突破1.38亿人次,而旅游总收入高达1874亿元。


而随着国际旅游胜地建设步伐的推进,桂林的旅游产业也发展得越来越好,而旅游所带来的商机更是不容忽视。
我们可以看到,近年来桂林已经出现了将旅游和商业结合在一起的商业综合体,其代表项目就是由兴进担纲建设的繁花里。


繁花里项目位于漓江边,不远就是5A景点王城景区,且毗邻市中心,具有优越的商业运作优势,项目将集特色餐饮、都市时尚购物、民宿、及休闲旅游等元素于一体,打造城市时尚、文化、休闲、旅游体验空间,焕新桂林商业封面。


兴进繁花里效果图
此外,近年来筹划建设的多个大项目,包括禄坊生态城、漓江茂源奇果大世界、益田雁山民国风情小镇、阳光100·艾特大田园综合体、桂林玥珑谷康养养生度假、花样年义江国际文旅康养小镇、桂林市下梁江康养小镇等,均将旅游和商业结合在一起,做大做强旅游经济,助力桂林商业发展。
三是顺应时代的要求,积极发展电商产业。
优化商业布局、加大旅游商业建设之外,小编注意到,桂林市正在逐步完善电商产业的布局。



位于临桂的海吉星农产品物流园已经建成,并且于近日盛大试业。
小编更注意到,2021年,桂林还将预备建设3个物流园项目,包括临桂新区西二环路物流园项目(一期)、高铁经合城物流园以及桂林福达农产品冷链物流园,总投资金额达53.54亿元。


这些物流园涵盖花鸟字画古玩、商务/仓储服务、特色农产品、生鲜电商等,不仅能大大丰富本地的商贸结构,在提振本地商业经济的同时,也是发展电商产业的底气。


结语:


当前,桂林的商业发展仍然任重而道远,不过,随着商业结构的进一步优化调整,旅游经济、电商产业等领域的布局持续深化,桂林的商业必将迎来更广阔的的发展天地!


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