1亿农民进城买房?别慌 楼市调控政策全新升级

2020年05月28日 来源: 叶檀财经
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文/时晨晨
楼市又看到希望,准备躁动了?

5月18日重要会议,房产税从“稳步”推进降级为“稳妥”推进。

5月22日重要会议,也没提房产税,没提房地产长效机制,又强调明显宽松的刺激政策。

3月份以来,楼市明显松动,全国房贷款利率不断下降,一二三线城市新房、二手房价格全线上涨。

从政策微调,到市场松动,一部分人又开始躁动了,担心错过最后的上车机会!

别慌!

大家之所以恐慌,就是因为看到正确的消息,却得出了错误的结论!

2020年1亿农民进城?真相截然相反!

5月24日,发改委副主任宁吉喆表示,2020年,要推动完成1亿非户籍人口在城市落户的目标!

1亿农民进城,而且今年要搞定!不明真相的檀香们看这条消息,肯定又该慌了:这么多人要跟我抢房子么,是不是得赶紧下手?

别急,大家可能误会了!

真相是,1亿农民进城,是《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》提出来的,并且是要在6年内完成的目标,不是今年一年一下子要这么多人进城。


(来源:国家新型城镇化规划(2014-2020年))


这个目标一直存在,以往也有人强调过这个点,大家可以网上搜一下,信息一搜一大把。

只不过,最近两年,由于快到deadline了,就被发改委官员频繁强调,仅此而已。

所以,不要自己吓自己,做出了错误的投资决策。

那么,今年还有多少人会进城呢?

先看一下当前的现实情况。

根据发改委数据,2019年,我国常住人口城镇化率就已经达到60.6%,户籍人口城镇化率达到44.4%。

也就是说,我们差不多提前一年完成了目标只有户籍人口城镇化率还差0.6%,不过完全不用担心。


过去40年,我国城镇化率,差不多每年上升1个百分点,7亿农民已经进城落户。

因此,即便按照正常的发展速度,2020年我们也肯定会完成所有目标。

更何况,这两年,发改委、中办、国办等机构发布不少文件,比如:


《2019年新型城镇化建设重点任务》、《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》,《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》等等。


这些文件都有一个共同导向:放松户籍,全面放松户籍!

农民工进城,在政策上,基本上已经没有障碍,户籍城镇化率目标肯定能完成。

实在不行,我们还有一个惯用的大招:改变城乡区域界定,农民就地“转户口”。

结论很清晰,当下农民进城的刚需,并不会大爆发,不会引爆房地产盛宴。

接下来,农民进城会不会大爆发呢?


先看一下,农民还剩多少?40%的农民*14亿=5.6亿。

也就是说,老弱病残,全都算上,一共也就5.6亿农民,能够进城了。

除去20%的老年人,差不多还剩4.5亿农民,可以进城。

再除去保持必要农业生产的人口,以及不愿意进城的农民,最后一算,能够进城当楼市接盘侠的农民数量,顶多剩2亿人。

算上这2亿人,对应的城市化率是75%。

问题是,这2亿农民,进城的节奏如何呢?

当下,我们的城镇化水平已经达到60%,再往后就进入成熟期,农民进城的速度会逐渐放慢。

最近几年的城市化率提升幅度,就很准确的反应了这个趋势:


从2015年到2019年,我国城镇化率提高分别为1.33、1.25、1.17、1.06、1.02个百分点。


虽然城镇化率每年还保持1个百分点以上的高速增长,但是增速已经呈现出了明显的下降趋势。

城市化率从65%到75%,日本用了差不多15年,德国用了30年,美国差不多40年,英国也差不多30多年。

因此,未来2亿农民全部进城,估计还需要30年的时间。


再看一下绝对数字。


过去40年,7亿农民进城,平均下来差不多每年进城1750万人。

实际情况是,农民每年进城数量的波动比较大,最多和最少能相差4倍。

比如,最少的是1980年和1990年,分别增长了545万人、655万人;最高的是2010年,增长了2500万人。1995年以后,每年进城的农民数量保持在2000万以上。

接下来,进城速度放缓,肯定会慢慢下降。未来30年,每年进城农民的平均值,差不多660万人。

农民进城速度的平均值,从1750万下降至660万,降幅高达60%。

不只是腰斩,而是下降60%,反映到房地产市场就是,刚需下降60%。

所以,死心吧!以后单靠农民工进城,单靠农民工的刚需,根本无力接盘大城市的楼市!

更不用担心,农民进城会跟你抢房子!

记住,房地产,早就今非昔比,形势已经变了。

房住不炒之后 房地产的未来:宜业宜居

没有一成不变的市场。

纵观房地产历史,我们一共有三个关键节点。

第一个关键节点是,2003年8月份,国家印发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,简称18号文件。

这份文件,明确将房地产行业列为国民经济的支柱产业。

这是中国房地产的第一个转折点,从此我们开启了史无前例的房地产大浪潮全国楼市普遍大涨!


第二个关键节点是,2016年底领导层经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”

紧接着,前所未有的房地产调控大周期开启,限购、限售、限价、融资、土地等等,所有楼市调控手段全部用上。

针对群体也全面覆盖,开发商、销售、中介、购房者等等,没有一个漏网之鱼。

洗尽铅华,房子的居住功能重回首要位置,逐步剥离房子的金融属性,教育属性等等。

凡事跟“房住不炒”原则向悖的政策,立马就会被舆论广泛关注,过几天就打回原形,放松政策频繁一日游。

房价全面上涨的预期也被打破,炒房的人开始亏钱,甚至资金链断裂,“房住不炒”深入人心。

第三个关键节点就是,2020年5月份。

这次会议特别强调了“房住不炒”和“因城施策”,意思也很明确,虽然压力很大,但是也别想着走捷径,又回到刺激房地产的老路。

跟以往相比,对房地产的表述,又有了一个新提法:宜业宜居。

注意,不是宜投宜炒,而是宜业宜居!


什么意思呢?

我国经济规模已经世界第二,房地产市场经过几十年的发展,整体上已经上升了几个台阶。

房子是用来住的,这是第一属性。现在一套房子动辄几百万,居住属性当然得跟上,配得上这个市场价值,让购房者真是享受到居住功能带来的高效用。

这跟消灭贫困人口一个道理。经济发展到一定程度,必须得消灭贫困,让整个社会更上一个台阶。

先让房子回归居住属性,争取实现居者有其屋,之后再向更高层次发展:由“住”升级为“更好的居住”!

更好的居住,就是后“房住不炒”时代的大趋势。

举个例子,从农业社会到工业社会,房子实际上已经更新了三代:

第一代房子是,茅草房,是农业社会的主力住房;第二代是,砖瓦房,是农业社会末期,工业社会早期的主流住房;第三代是,电梯房,是工业社会末期的主流住房。

未来的房子,将是第四代住房,比如,每层都有公共院落,每户都有私家庭院,可种花种菜遛狗养鸟,建筑外墙长满植物等等。

总之,第四代房子只有一个标准,宜业宜居。

所以,接下来要把房子推倒重建么?当然不是!

1300万亿总资产 该转向了!

为什么不能推倒重建?先看看我们的现实情况。

4月24日,《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示,我国当下户均拥有住房1.5套。

对比,成熟的市场,套户比一般也就1.1左右。比如,美国1.15、日本1.16、德国1.02、英国1.03。

也就是说,我国房子严重过剩,完全能够满足城市化率再提升15-20个百分点。

也就是说,未来二三十年,即便不再多建一套新房,当下的房子都够用,住房一点儿都不短缺。


再看一下另一个数据。

根据西南财大的报告,我国城镇房地产空置率高达22%空置房,总数量超过5000万套;腾讯网的调查也显示,我国住房空置率差不多22%。

也就是说,即便不建房子,当下的房子还能够容纳1.5亿农民进城。

什么意思呢?我国存在大量闲置房源,如果全部推倒重来,会造成巨大的资源浪费。

那怎么办?旧改。

根据标准,建成20年以上的小区都叫老旧小区,这些小区有一些共同特征,比如:


环境质量差、配套设施不足、建筑功能不完善、结构安全存在隐患、能耗水耗过高、建筑设备老旧破损的居住生活聚集居地。


老旧小区有多少呢?


接近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。截至2019年5月底,各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个,估计建筑面积超过42亿平方米。

根据券商估算,旧改潜在的存量规模则将分别在2020-2022年达到48.2亿、52.9亿与65.9亿平方米。

旧改,跟棚改不一样,不涉及货币化,不涉及房地产开发投资,不会引发政策泡沫等等,它的目的非常单纯,就是让房子宜业宜居。

房地产市场,确实改变了,我国的总资产已经飙升至1300万亿,平均下来,人均接近100万,其中70%都是房地产。

美国的核心资产是,高科技公司;我们的核心资产是,房子。谁更有竞争力,一目了然。

从房住不炒,到宜业宜居,有一个理念贯穿始终,那就是:房子是民生工程。

这个理念,将彻底改变房地产市场,让1300万亿总资产结构大调整!

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