刚刚推出,降价61%!房产失去“升值”属性?

2019年12月02日 来源:蓝白观楼市
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第一财经根据央行与社科院的报告得出结果,住户杠杆率超过全国水平的省份有浙江(83.7%)、上海(83.3%)、北京(72.4%)、广东(70.6%)、甘肃(70.1%)、重庆(68.6%)、福建(65.8%)和江西(63.1%)。


值得注意的是,浙江城镇化率与京沪津都有较大差距,但住户杠杆率却超过了京沪两大直辖市。


说白了,就是浙江楼市投机气氛较浓,除了京沪粤意外,中西部的甘肃和重庆,居民举债购房的杠杆也偏高。


我觉得,全国住户杠杆率的分布,与过去几年的房价涨势密切相关。


拿长三角来说,是地王涌现最多的地方。


在2016年,全国总价地王、单价地王以及溢价率超过100%的“三高”地块,扎堆出现在四个二线城市:南京以19席夺冠,接下来是苏州14席、合肥11席、杭州10席。


三四线城市的表现也不遑多让。


截止2018年底,100个城市新建商品住宅成交均价为13382元每平,同比增长达8%,如果剔除一线、二线城市的数据,三线及以下城市均价高达10885元每平。



购房者的杠杆率持续走高,这种趋势持续下去,以后5年的房子,是“升值”还是“贬值”?


笔者觉得,可以从以下三个方面来考虑。


第一,购房者的负债,还有多大的“透支”空间?


房子升值的前提,是越来越多的购房者加快举债,借的钱越多,欠银行的负债越多,楼市里的投机情绪越浓,房价的涨速也就越快。


因此,过去10年以来,居民储蓄率持续下降,住户杠杆率持续提升,至于房子升值的速度,大家都有目共睹。


但是,当房贷占据了一个家庭绝大部分的负债,同时这些房贷还都来自于多套房,那么,维持一个家庭运转的消费、育儿、养老、旅游、娱乐的资金,必然会被大大压缩。


数据显示,从2009年1季度至2019年1季度,杠杆率从18.96%上升到54.28%,上涨了35.32个百分点,平均每年上涨3.5个百分点,而且2013年后还在加速。


国际上,一般把70%作为居民杠杆率的极限,现在近60%的全国平均住户杠杆率,意味着购房者能够透支的空间已经不多。


这种情况下,别说江浙、珠三角等地,就算是杠杆不算太高的中西部二线省会,房子“升值”空间也是越来越小。


第二,未来5年的调控政策会如何变化?


过去10年,房地产一直呈现出3年上涨,两年下跌的周期特征。


伴随着涨跌变化的,是调控政策“收紧”和“放松”。


比如,2009-2011年房价反弹,限购政策开始密集出现,随后在2014年放开限购,降低房贷利率,推进棚改货币化,2015-2017重启涨势。


但是,从去年和今年的情况来看,调控的态度一直很坚决。


就频率来说,中原地产研究中心发布的最新数据显示,今年1-10月份,各地发布的房地产调控政策已经达到了482次,超出去年同期20%。


就力度而言,从年中苏州、西安收紧限购,到房贷利率由降转升,随后房企融资大幅收紧,也是以前从来没有过了。


可以预期的是,未来5年,房地产调控政策依然还会延续“坚定”的态度。


第三,推出房产税、取消公摊面积、改进预售制,会不会在未来5年落地?


房产税无疑是市场期待已久的调节政策,最近几年一直在稳步推进中,之所以还没落地,是因为还在紧锣密鼓的准备阶段,涉及的工作量繁多。


但是,今年以来,我们看到了诸多信号,比如有消息称明年可能会有第二次房屋普查,前段时间住建部推进150城网签联网,5年内落地的可能性很大。


还有公摊面积的取消,年初住建部网站发布《住宅项目规范(征求意见稿)》,在第二部分指出:“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。


虽然只是意见稿,但公摊面积的取消也是大势所趋。


去年底,全联房地产商会秘书长赵正挺称,全联房地产商会对预售制若干问题进行深入研究,提出了报告。


预售制和公摊的改进,对高杠杆的地产行业来说,将是巨大的转变,即便5年时间内不会取消,也是悬在楼市头上的“斯摩达克斯之剑”。


综上所述,5年后的房子,在杠杆率空间有限,调控态度坚决,配套措施完善的前提下,“升值”的可能性很小,对很多城市来说,商品房“贬值”的压力却会逐步凸显。


关于这个问题,最近任正非用行动回应,给出了答案。


11月27日,华为子公司绿苑实业以底价84490万元摘得松山湖约12万平方米的商住用地。该地将用作松山湖园区重点及高端企业人才房,精装修售价不高于10050元每平,且只能在园区内流转。资料显示,东莞松山湖周边房价每平方米约2.6万元。


也就是说,这个刚刚推出的人才配套房,对比周边房价,降幅达到了61%!


房价未来会不会降60%?从商品房的角度来看肯定不会,因为大量高杠杆额购房者会受到影响。


但是,任正非与华为的举动,却预示了另一种答案。


人才配套房、保障房、租赁房,才是适合未来刚需族的居住模式,产权不必在我,居住权、工作、社保、学区、医疗却与商品房没有任何区别,当越来越多的企业、城市加入到保障房建设的行列中,供给端的井喷,加上需求端的弱化,房子失去“升值”属性,将成必然。


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