7宗宅地待成交,深圳土拍大戏或将超越“史诗级”

2019年11月16日 来源:时代周报
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       深圳正在积极为城市供地寻找出路。


  11月12日,深圳市土地房产交易中心挂牌7宗地块,其中5宗位于前海:一宗宅地,两宗商业用地、一宗文体设施用地,以及一宗医疗卫生用地;还有2宗位于龙华,均为工业用地——12月11日开拍。


  此前10月23日,深圳刚刚挂牌了6宗纯住宅用地,分别位于坪山、龙华、光明、大鹏新区四区——11月22日开拍。


  7宗宅地待拍,总量已经超越今年4月深圳一次性供应5宗宅地的“史诗级土拍”。


  时代周报记者根据公开资料查阅发现,四季度向来是土地供应的高峰。2017年四季度,深圳共计出让土地14宗,占全年的31%;2018年四季度,深圳共计出让29宗土地,占全年的40.8%。但广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代周报记者指出,深圳在这个时候进行大规模的土地供应,“是基于当前现状的应对举措,很难说有什么季节性因素。”


  “深圳的房地产市场需要进行供给侧结构性改革,不光要稳定楼市,还需要在土地方面增加供应,以应对需求,达到平衡供需。此外,除了宅地供应方面,我们看到深圳的供地还包括教育、医疗、产业用地,这也可以看出深圳此次供地,是基于教育、医疗短缺,以及促进产业发展的应对举措。”李宇嘉说。


  从近期深圳密集推地的步伐可以看出,深圳不只是在增加住宅用地供应,在产业用地、保障性住房方面也有多种举措。11月5日,深圳大手笔推出30万平方公里产业用地,面向全球招商。10月23日,深圳也有13个公共住房项目集中开工,计划通过新供建设用地、棚户区改造、城市更新、公共设施配建和产业园区配建等多种渠道,筹集公共住房约1.1万套。


 宅地:稳地价再加码至“双限双竞”


  今年6月24日,深圳创下“史诗级土拍”,一次性供应5宗宅地。为了稳住地价和房价,深圳此次土拍还设置了“单限双竞”、严格购地资金审查、新购住房限售等多种限制手段。


  “单限双竞”具体表现为:限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积。其中,龙华民治地块最终拍至最高限制地价,并增加配建无偿移交政府的22600平方米人才房。


  与5个月前相比,深圳近期挂牌的土地限制政策有过之而无不及,已经升至“双限双竞”:除限地价、限普通商品房销售均价,竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积外,还增加了限普通商品房销售均价一项。


  10月23日挂牌的6宗土地,对普通商品房销售均价限制为:3宗坪山地块最高售价不超过38750元每平米;龙华地块最高不超过71400元每平米;光明地块最高不超过47250元每平米;大鹏由于规划建设可售人才住房,故设置了销售均价和最高售价两个限价标准,分别为20520元每平米和23598元每平米。


  11月12日挂牌的前海宅地,同样设置了“双限双竞”要求,规定:项目建成后普通商品住房入市最高均价为99000元每平米(毛坯价,不含装修)。


  对比周边价格来看,“双限双竞”地块明显低于周边。以10月23日挂出的龙华宅地为例,该项目限制最高售价不超过71400每平米,而根据深圳中原地产研究中心数据,截至2019年10月,龙华区二手住宅成交均价已达53329元每平米,项目周边在售二手房均价则超6万元每平米,最高为69000元每平米。


  中原代理深圳有限公司董事总经理郑叔伦向时代周报分析指出:“2016年深圳新房限价以后,市场颇为平稳。但今年8月18日深圳建设社会主义先行示范区的消息发布以后,市场开始明显回暖,叠加今年新房限价有所放松,价格较去年略有上升,所以又采取了‘双限双竞’的出让方式,以稳定价格和市场预期。”


 产业用地、保障房:多维度增加供应


  在宅地之外,深圳的产业用地和保障房用地也在加码。


  11月5日,深圳集中推出35宗产业用地,分35个片区,面向全球招商。从区域分布来看,新兴产业、先进制造业为主导的片区主要分布在宝安区、龙岗区、龙华区、光明区、坪山区和深汕合作区;总部基地为主导的片区主要分布在南山区、福田区;科技研发为主导的片区主要分布在光明区、大鹏新区;高端物流为主导的片区主要分布在宝安区、盐田区。


  时代周报记者注意到,深圳近年来的土地出让均以商业和产业用地为主。数据显示,2017年深圳共计出让45宗土地,其中仅1宗住宅用地;2018年深圳(包括深汕合作区)共计出让71宗土地,其中有12宗住宅用地,其中2宗位于深汕合作区,6宗由人才安居集团拿下,还有4宗位于坪山、光明等原关外地区。


  除此之外,今年深圳还对产业用地政策进行了调整,提出可通过新建、扩建、拆建及三种方式组合的路径,调整产业用地容积及容积率,尽可能将存量产业用地进行提容增效。


  合一城市更新集团董事总经理罗宇向时代周报记者表示,深圳向来有“没地”的担忧,但深圳是否有地也是一个相对的概念:“此次深圳史无前例一次性拿出30平方公里土地面向全球进行产业招商,其亮点更在于以土地政策引领产业布局,助推更多优质企业、优势项目落地。这是深圳更大力度对抗经济下行风险的表现,由此而起的深圳新一轮招商引资热潮及产业发展值得期待。”


  充实产业用地之外,深圳还在保障居住方面谋篇布局。无论是直接建设保障房,还是住宅用地供应中配建保障房,深圳建设保障房的力度都在加码。


  10月23日,深圳13个公共住房项目集中开工,计划筹建1.1万套公共住房。此外,在今年的住宅用地招拍挂中,均设置了“竞人才住房面积”这一项,其中6月24日完成出让的五宗宅地最终贡献人才住房面积158570平米;10月23日挂牌6宗宅地中,5宗设置起始配建人才住房面积95740平米,另有1宗坪山地块为规划建设人才住房,建筑面积为52396平米;前海宅地起始配建人才住房面积为6000平米。


  按90平米每套计算,以上宅地约可提供人才住房3474套。


  但这距离深圳的“小目标”还有很长一段距离。2018年8月,深圳发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》,开启了深圳的“二次房改”,其中将以往以商品住房为主的供应体系修改为人才住房、公租房、安居房、商品房按照2:2:2:4比例供应的体系,其中保障性住房占比60%,并且要求到2035年,分近期、中期、远期三个阶段,筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。


  “基于此目标,深圳无论是商品住房供应还是保障房供应,压力都比较大,亟需增加供地、完成目标。”李宇嘉在接受时代周报记者采访时表示。


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