月入900亿!恒大碧桂园狠降价,小房企在破产路上

2019年11月09日 来源:证券日报
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       一、“金九银十”刚过,恒大就传来消息,10月份实现销售额903亿元,同比大增70.2%,连续两个月创房企单月销售历史最高纪录。


  今年前10个月,恒大累计实现合约销售额约5435亿元,目标完成率达91%,距离全年6000亿元的销售目标已经非常接近。


  恒大最近两个月销售额大增的背后,离不开两方面的大力支持,一是全员营销,二是降价抢跑。


  今年“金九银十”期间,恒大启动“全员营销”的抢收计划,恒大的员工推荐优惠刷爆了整个朋友圈。之后的十一黄金周,恒大再推“折上折”,10月1日至7日,恒大地产的全国销售额超过510亿元,平均每天卖楼进账超70亿。


  值得一提的是,恒大地产10月份的合约销售均价年内首次跌破每平方米1万元,降至9336元/平方米,创下年内单月售价新低。


       今年7月底,管理层提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后,房企面临销售与融资的双重压力,加快销售回款已成业内共识,“以价换量”成了最直接的手段。


  既然要降价,晚降不如早降,恒大收效显著,而没有选择降价,或降价力度不大的万科,10月份销售额环比下降超10%。


  但是,降价并非“万金油”。此前,碧桂园在广西桂林的楼盘降价30%,被定性为恶性降价抛售,遭遇点名批评,区域总裁不得不公开道歉。


  除了降价促销,房企促销花样迭出,融创选择去电商平台卖房,还盯上了“双十一”全民购物盛宴。


  11月1日,融创西南旗舰店正式入驻京东平台,店内挂出四川省、云南省、广西省、贵州省、重庆市共15城万套房源,购房者可在店内参与111元抢单套最高190万购房补贴活动。


  恒大也采取了类似策略,在苏宁易购平台开设旗舰店,11月1日至11日,累计在全国820个楼盘中拿出1111套房源,每天100套特价房,最高优惠超百万。


  恒大与融创两家龙头房企,均选择在“双十一”期间联手电商平台卖房,并非纯粹搞噱头,而是地产公司在年末冲量的最后关头,采用一切手段搞促销的真实写照。


  二、“金九银十”期间,得益于花样迭出的促销活动,房地产公司大多销量增长,助推公司业绩增加,股价随之上涨。


  近日,港股内房股集体走强,一片欣欣向荣的景象。其中,碧桂园、融创、恒大股价连日拉升,涨势喜人。 


   实际上,今年以来,内房股整体表现可圈可点。其中,中国奥园以近150%的涨幅居于首位,融创上涨近60%,碧桂园涨超40%。


  但房地产行业的内部分化也在加速进行中,就在内房股“吃肉”的时候,更多房企只能“喝汤”,有些中小房企甚至连汤都喝不上了。


       截止今年10月底,全国宣布破产的房企已经增加至408家,其中广东地区破产房企数量最多,达63家,紧随其后的浙江有40家,江苏有37家。


  理论上讲,以上三地都处于东南沿海地区,是全国经济实力最强的地区,连最富裕地区的房企都撑不下去了,其他地区自然也好不到哪儿去。


  总体来看,这些破产的房企,大多都是中小型房企,并且多位于三四线城市,知名度并不高,当然也有例外存在。


  这两年,多家地方知名房企也面临资金断裂链的风险,银亿股份、中弘集团、五洲国际、新光集团、三盛宏业等当地知名房企也陷入资金困境。


  虽然知名度不及恒大、万科、碧桂园等一线房企,但这些房企在当地也是声名显赫,其中银亿集团还曾位列民企500强,如今申请破产,难免令人唏嘘。


  作为民众眼中最赚钱的行业之一,房地产行业外在形象一直高大上,如今不到一年破产400多家,到底意味着什么?


  首先,从总量来看,破产房企只是九牛一毛,不能撼动房地产行业根基。据国家统计局数据,2017年国内的房企已达9.6万家,从业者超283万,体量非常庞大。


  其次,从性质来看,这些房企大多是小型房企,其中很多是专门为某一个地产项目成立的公司,项目一旦完结,该公司也就失去价值,成为空壳,破产只是时间问题。


  最后,从业务来看,这些房企大多不止房地产一项业务,而是热衷于资本炒作、跨界追风,但会盖房子不代表会玩资本,烧钱结束后就只剩下一地鸡毛。


  拿银亿股份举例,其曾是宁波当地的知名房企,老板熊续强曾是宁波首富。但熊老板不甘心踏踏实实盖房子,转而玩起资本游戏。


      先是花费近12亿元买下两家上市公司,其中康强电子曾是宁波敢死队长徐翔的心头爱,也被熊老板花重金砸下来。


  此后银亿股份跨界高端制造,累计投资超230亿元在汽车零部件领域疯狂并购,最后高端制造没做成,连房地产老本也被拖垮了。


       其实,优胜劣汰是自然规律,房地产行业也不例外,经过三十年的发展,目前房地产行业进入“大洗牌”阶段,存量市场的竞争也会比原来更激烈。


  三、目前,“房住不炒”已经成了社会共识,楼市调控继续深入的可能性很大,而房价大起大落的可能性越来越小。


  初步统计,2018年全国发布楼市调控政策450次。2019年,仅前9个月就发布了415次,平均每天1.5次,密集程度刷新历史记录。


      过去,房地产行业是国民经济的重要支柱之一,曾占普通家庭收入的70%。如今,管理层公开表态“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,整个行业降温,房价回归平稳。


  房地产长效机制正在加速到来,无论是现阶段的限购、限价、限售等措施,还是正在酝酿当中的房地产税,都坚守着“房住不炒”的底线不动摇。


  随着房地产暴利时代终结,许多地产大佬选择离场,2014年李嘉诚出清内地房产,打响了第一枪,此后中国前首富王健林也开始紧锣密鼓地出售旗下地产项目。


  近日,传闻SOHO中国将8座办公楼打包出售,总价高达560亿元。有人扒出潘石屹、张欣夫妇一边在中国卖资产,一边在美国买资产,还把儿子送进哈佛,似乎为“跑路”做准备。


  此前,潘石屹曾表示,房价最多下滑20%,不然不仅地产企业扛不住,不少家庭也受不了,还会影响国内的金融系统。


  2019年以来,SOHO中国频繁出售资产引发广泛关注。9月30日,SOHO中国公告称,将把位于北京的9个商业项目打包卖给广州慧泊停车,交易价格7.61亿元。


  地产龙头在存量市场近身肉搏,地产大佬纷纷出售资产落袋为安,而更多的地产公司正在苦心经营,想方设法度过这场考验。


      从目前的形势看,地产行业分化加剧,有实力降价的巨头今后优势将更加明显,而那些实力不强的中小公司最终会被市场淘汰出局。


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