北京楼市:调控从严 房价没随交易量涨

2019年09月18日 来源:北京日报
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“最早开发商只给便宜3个点,后来同区域有新的楼盘要卖,直接搞活动变成便宜5个点。”前不久在通州购得一套限竞房的市民陈先生算了算,各种折扣算下来,每平方米单价5.1万元的房子实际到手则已降到了4.9万元。这样的优惠在近些年北京新房交易中实属罕见。


开发商降价促销,带热了今年北京新房市场。北京市统计局昨天公布的最新数据显示,1至8月份,北京商品房销售面积534.0万平方米,增长50.8%;其中住宅销售面积456.7万平方米,增长71.5%。成交量大增,通常会带来楼市价格的攀升,但众多购房者发现,“量价齐升”的行情今年并未在京城楼市上演,这背后到底有何玄机?


以价换量 新盘加紧促销


年初以来,北京多处限竞房的优惠销售,吸引不少观望徘徊的刚需购房者出手。来自诸葛找房的数据显示,2019年第35周,北京市新建商品住宅成交套数为1818套,环比上涨93.2%,与第34周相比,成交量增长近一倍;贝壳研究院也披露,北京9月上半月新房销售套数较8月上半月增加16.5%。


按照以往逻辑,“量增”之后“价涨”就紧跟而来。不过,今年新房市场成交量如此大幅增长,并没有带来价格的过快过高上涨,市场依然维持稳定。国家统计局昨天公布的70大中城市房价监测数据显示,8月,北京新房价格指数环比增长0.5%,这一幅度在全国70城里排位并不靠前,而且相比上个月0.6%的环比增幅还有所收窄。而占到每年住宅交易八成以上的二手房市场,则是出现了价格下降,环比上个月下降0.4%。


业内分析,从供应上看,价格更便宜的限竞房、共有产权房密集供应和成交,抑制了房价上涨。目前北京已入市60个限竞房项目,近1.9万套完成了网签,平均网签价为48757元/平方米。从单月网签数据看,在新房成交高涨的6月、7月,恰好也是限竞房签约的高位,每月达到3000套水平。与此同时,全市限竞房库存量较多,也逼迫开发商纷纷推出购房优惠。同时,信贷等严格的调控政策作用明显,促使市场回归理性。贝壳研究院首席市场分析师许小乐披露,1月到8月房地产开发企业资金来源同比增速再下降,市场不具备持续向上的动力,信贷环境依然紧张,银行房贷业务也被严格管控。


调控从严 价格很难跟涨


放眼全国,楼市行情大体趋同。上个月,很多购房人都被恒大各种“打折广告”所吸引,甚至有媒体称其“打响了全国促销降价的第一枪”。实际上,恒大等开发商的打折传统已有多年,每每都赶在拼销量之时。


从前一天国家统计局公布的商品房销售数据来看,1月到8月,全国商品房销售面积同比下降0.6%,降幅缩小0.7个百分点。单月来看,8月全国商品房销售面积环比增长0.5%,同比增加4.7%,销售的增长主要来源于西部和东北部地区。“但市场略微好转并不意味着市场开始回暖,当前市场预期仍低迷,开发企业为了回收资金,会选择以价换量,降价促销现象将增多。”许小乐说。


价格表现也直接印证了这一点。昨天公布的最新数据中,8月70大中城市均价环比下跌的城市由7月的3个增至10个,60城均价同比增幅回落。


“持续出台的政策叠加各种资金收紧,让开发商压力不小。”中原地产首席分析师张大伟向记者披露了一组统计数字:今年1月到8月,全国出台各类房地产调控政策高达367次,相比去年1月到8月的315次上涨了17%,累计次数刷新了房地产调控纪录。


这直接传递了一个信号:不仅上半年所谓的楼市“小阳春”已经过去,而且传统销售旺季“金九银十”也注定成色不足。


下半年市场延续低温态势


新房销售低迷,二手房市场也延续降温态势。贝壳研究院监测的二手房数据也显示,14个重点城市8月份的成交总量环比减少4.1%,有10城成交量环比下滑,其中杭州和重庆成交量下降幅度较大。“在成交持续低迷下,价格表现开始走弱。”许小乐说,一二线城市二手房均价走弱明显,均价环比下跌城市个数不断增加,其中北京、天津、济南和郑州等城均价跌幅扩大。


业界分析,由于购房者观望情绪重,年底市场将继续保持弱势。链家披露的内部数据显示,8月新增客源及带看量均有小幅增加,但多以观望为主,不急于成交。在二手房库存持续增长的背景下,房价仍存在一定下跌压力。


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