杭州9月宅地供应“开闸”,市场回归理性

2019年09月11日 来源:杭州日报
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     昨天,主城区和余杭区迎来9月首波集中供应,共有11宗地块成功出让。其中,金隅、华元、西房、香港置业、联发、苏宁等企业拿下了6宗涉宅用地,除了华元以封顶价格且自持6%的代价获得余杭良渚北商住地块外,其余都以低溢价率出让,尤其主城区几宗宅地的楼面价均大幅低于板块峰值纪录。不少业内人士表示,杭州土拍实行“双限”政策之后,开发商拿地的态度明显趋于谨慎,许多原本在土地市场上比较活跃的房企开始收敛脚步。


 第二波“双限”宅地入市 市场明显回归理性


  昨天主城区几宗宅地一出让,市场上一片“降温”的声音。


  金隅拿下笕桥生态公园地块,总价20亿元,折合楼面价24060元/平方米,溢价率14.9%,对比附近塘璟宸府(推广名:龙湖大家九龙仓·璟宸府)当年的拿地楼面价在31000元/平方米左右,降了不少。而未来,该地块精装高层销售均价上限定在40800元/平方米,也基本与目前板块内的房价水平持平。


  东新单元地块被本土房企西房收入囊中,总价8.5亿元,折合楼面价23782元/平方米,溢价率仅3%,精装销售上限是45000元/平方米。要知道,2017年中冶拿下三塘地块楼面价达29809元/平方米,自持36%,还要现房销售。


  香港置业夺得了运河新城单元地块,总价15亿元,折合楼面价20488元/平方米,溢价率12.7%。这一楼面价与去年底融创拿下的运河新城姐妹地块相比(楼面价分别为21614元/平方米和24321元/平方米),也有一定回落。据悉,随着周边运河湾项目(一期)正式开工,该板块项目的精装销售限价定在38000元/平方米左右。


  相对来说,桃源单元地块略有上浮,联发拿地总价18.1亿元,楼面价21043元/平方米,溢价率24.7%。该板块的地价高位是2017年4月联发自己创造的,楼面价19137元/平方米,且现房销售,目前板块内高层毛坯房源在售均价3万元/平方米左右,今后精装高层的销售限价也划在34000元/平方米的水平线上。


  总的来看,昨天的土地出让显现出市场理性的一面,尤其主城区,没有出现“封顶价”,成交楼面价和销售限价之间更是留出了相当的空间,可见房企越来越务实。


 融资难、土地“双限” 开发商不得不谨慎拿地


  进入2019年最后一个季度,伴随着各个楼盘项目跑量促销,背后各家房企透露出的消息却是“谨慎拿地”甚至“暂停拿地”,缺钱和没钱赚是他们做出这一决定的主要原因。


  从大的市场环境看,全球降息潮蔓延、“资本寒潮”来临、融资进一步艰难加上年底的偿债压力,很多房企陷入资金紧张的困局,相对花钱拿地,促销售、抓回款才是首要任务。聚焦杭州土地市场,“双限”政策一出,进一步压缩了利润空间,对开发商控制成本、项目销售都提出了更高的要求,开发难度加剧。


  而就杭州土地市场昨天的表现,一些以往非常活跃的企业不见踪影,侧面证实了风向的转变。面对如今这样的市场状况,如何看待拿地这件事?如何调整拿地策略?多家在杭深耕的龙头房企给出了他们自己的想法。


  绿城早已明确表示下半年将通过加大参与招拍挂和收并购力度,力争达成全年新增货值2000亿元,同时还要加大小镇类、TOD类、城市更新类投资比重。显然,这是其实现进一步增长的发力点。


  融创则表示仍在积极看一些性价比高的地块,除了独立拿地以外,合作拿地及收并购的方式也在同步进行。


  龙湖方面这些年在杭州大力发展TOD类的综合体,对他们来说,这或许是更符合杭州城市发展的一个项目类型;同时,也会放眼省内其他重点城市,深入大浙江,最近,其就拿下了温州一宗核心地块。


  此前被坊间传“不拿地”的富力否认会“一刀切”式地停止拿地,有优质的地块照样会重点关注,“近期我们就在考虑一块地,如果顺利的话志在必得。”某负责人透露。


  此外,部分以往作风比较激进的房企,如今也变得谨慎起来。一知名房企负责人就表示,他们现在也是每块地都去看,只不过调低了拿地上限,一旦超过了预算,就放弃不拿了。


  当然,也有一些确实遇到资金困难的企业,想拿地,但首先得要有钱。“主要还是缺资金,所以我们每块地都看、每块地都做报告,同时还要进行多方融资,只有融到了钱、地块条件也合适,才能去拿地。”一房企投资负责人略显无奈地说。


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