前8月:一线城市住宅用地价格涨幅接近于零

2019年09月11日 来源:21世纪经济报道
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9月9日,上海易居房地产研究院发布报告称,今年前8月份全国百城宅地成交降温,地价涨幅曲线略有下行,这和土地市场降温、住房交易市场疲软、企业资金面收窄等因素有关,同时也说明了稳地价效应正不断显现。


该报告定义:住宅用地包括招拍挂市场上公开交易的纯住宅用地和混合住宅用地,含租赁型住宅用地。将其简称为“宅地”,其交易面积为建筑面积。


从宅地价格上来看,2019年1-8月份,重点监测的全国100个城市宅地价格为5546元/平方米,同比上涨14.4%。其中4个一线城市宅地价格为14379元/平方米,同比上涨1.7%。今年前8月宅地价格同比涨幅接近于零,这意味着一线城市的宅地价格是比较平稳的,充分体现了稳地价的导向。这和一线城市的政策管控积极有效、土地供应放量、拿地资金预审查较为严格等因素有关。对于相关拿地房企来说,获取此类地块也意味着后续住宅项目定价的优势会更为明显。



易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从1-8月份全国百城宅地价格数据看,当前宅地价格曲线略有下行,这和市场降温、预期调整等因素有关,充分体现了宅地交易市场“稳地价”的效应。而从城市结构上看,一线城市的宅地价格最高,但最为稳定,而二线城市、部分重点三四线城市未来还需要积极进行调控,以进一步稳定地价和稳定预期。


从宅地交易量上来看,宅地交易市场继续保持降温趋势。2019年1-8月份,重点监测的全国100个城市宅地成交面积为39388万平方米,同比增长9.2%。该增速相比1-7月份13.8%的数值有明显的收窄。观察宅地的历史交易走势,可以看出,2016年第四季度房地产政策开始收紧,而后从2017年第一季度至今,大趋势看,宅地交易市场以降温为主要特征。



年初房企对于后市住宅销售预期持悲观态度,进而也导致了百城土地交易数据总体偏低迷。到了二季度百城土地交易数据开始反弹,即年初累计宅地成交面积同比增速曲线由负转正。今年二季度中央对于部分城市地价过热现象给予了高度关注,政策基本面重新收紧,尤其是融资市场的收紧特征最为明显,这使得三季度房企购地更为理性,体现为年初累计宅地成交面积同比增速曲线掉头向下。


严跃进表示,从1-8月份全国百城宅地交易市场来看,相关购地增速曲线略有下行,充分体现了宅地交易市场降温的态势。而从结构上看,三四线城市的降温趋势更为明显,和此类城市当前重新面临库存积压的问题是相关的。


预计9月份宅地交易市场仍然以降温为主要特征。当前稳地价的政策较多,包括拿地资金审核、设定涨停板、增加各类约束如配建租赁住房等。政策的“组合拳”将有助于打击炒地行为,进而创造更公平的拿地环境和稳定地价。预计后续宅地价格将进一步趋稳,这也有助于未来房价的稳定。未来房企资金压力增大,预计房企拿地趋于理性。


但也应当考虑央行“普降+定向降准”政策的效应。9月6日,央行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司)。另外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点,于10月15日和11月15日分两次实施到位,每次下调0.5个百分点。该政策实施后,若是住宅交易活跃度有明显的上升,那么四季度房企认购宅地的积极性或会有所增加。


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