乐伽公寓:被“高收低租扩张”压垮,宣布停运

2019年08月14日 来源:南方都市报
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 “目前乐伽违约已成事实,租客与房东都急切地想要止损,矛盾难以调和,仍在僵持中。”乐伽公寓一纸公告宣告倒闭,留下焦灼调解的房东与租客。


     8月11日,乐伽公寓南京租客王先生向南都记者表示,自己与房东正在协商续住,但由于乐伽此前向房东支付的租金远高于自己向乐伽支付的租金,双方在续租价格上未达成一致,正面临被房东驱逐的压力。多地乐伽租客与王先生面临着同样的困境。


  8月7日晚,乐伽公寓发布公告称,公司已停止运营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。自2016年成立以来,乐伽公寓凭借“高收低租”的经营模式快速扩张,然而这一模式不被业内人士看好。8月11日,一位不愿具名的长租公寓董事长告诉南都记者,这种模式利用资金时间差去投资,没有遵循行业发展本质,也严重破坏了市场对长租公寓的信任。


  公司高速扩张的背后是依赖于其“高收低租”的经营模式。所谓“高收低租”,就是以高价从户主手中拿下房源,通常给户主的付款方式为季付或半年付;再以低于市场价格的租金将房屋出租,一次性收取租客半年到一年的租金。


  两度辟谣后倒闭


  事实上,乐伽公寓停摆有迹可循。今年7月以来,“乐伽公寓拖欠租金”“分公司人去楼空”“疑似爆仓”等消息一度在网上流传。对此,7月14日,乐伽公寓官方微博发表说明,表示公司处于正常运营状态,“乐伽公寓跑路”是公司在解除少数不符合市场需求房屋的合同时,个别造谣者利用而加以诽谤的消息。


  此次说明发布后不久,乐伽公寓西安、杭州等地便被曝出大量租客维权现象。7月15日,西安市住房和城乡建设局官网公布《关于南京乐伽商业管理有限公司西安分公司的风险提示》;7月21日,南京建邺区住房保障和房产局发布通告,表示对乐伽租房违约现象正在调查中。


  对此,乐伽公寓7月21日再次发布公告,回应表示各分公司依旧正常开展业务,实际控制人姜千及所有高管均在岗在位,并称公司已积极对接投资方,尽快解决当下遇到的难题。


  然而半个月后,房东和租客们等来的是乐伽公寓的破产消息。“今年5月10日,与乐伽签订合同并缴付了一年租金,目前刚住了三个月就收到乐伽破产消息,剩下八个多月的房租无法收回。”乐伽公寓合肥租客周女士告诉南都记者,她曾在7月份听到相关消息后打电话给乐伽,对方称只是退出部分有问题的房源。不到半个月,她便收到房东消息说乐伽要跑路,让周女士自行去联系乐伽,房东还向周女士表示其在7月收到乐伽的季付租金,若9月没有收到后续租金则会让周女士搬离。


  被“坑”房东租客涉万人


  在南京的乐伽租客王先生也面临着被驱赶的压力:“目前我们想要继续租住,但房东给出的价格远高于租住时签约的价格,房东认为目前乐伽爆雷很多租客急着租房,他的价格很好租出去,就想让我尽快搬离。”


  被乐伽公寓“坑”了的消费者不是个例,有媒体统计,此次爆雷涉及的房东、租客在万人以上,涵盖西安、合肥、南京、苏州、杭州、成都、重庆、昆山等8个城市。“房东在这件事上占有一定主导权,乐伽公告上说明了和房东合同自动解除,为了及时止损可能会驱赶租客。”王先生表示。


  虽然乐伽公寓在公告中表示造成的房东损失由公司完全承担,并诚恳请求房东不要采取过激手段驱赶房客,但还是让房东和租客双方陷入尴尬境地。王先生表示,“短期租住的大部分很好解决,房东租客各退一步,损失也比较小。但六个月以上的基本很难达成协议。”


  为妥善解决相关事件,乐伽公寓发出公告当晚,南京市住房保障和房产局发布通告称,南京市相关区政府已经组织第三方机构在辖区设立调处服务点,为南京地区乐伽公寓客户提供纠纷调解和法律咨询服务。同时,南京市住房租赁行业协会推荐南京我爱我家房屋租赁置换有限公司、南京自如房屋租赁有限公司等五家住房租赁企业参与调处服务点工作。


  合肥地区的周小姐告诉南都记者,针对乐伽破产情况,目前乐伽南京、杭州分部及相关部门给出了解决方案,而其他城市解决方案暂未出台,只能与房东继续“僵持”或自发维权。


 股东4月份新成立公司


  公开资料显示,南京乐伽商业管理有限公司于2016年5月30日成立,是一家集房屋租赁服务和托管服务于一身的企业。注册资本100万元,但实缴资本为15.3万元,法定代表人为姜千。


  三年来,乐伽公寓经历了快速扩张阶段。乐伽公寓官网显示,公司曾经在南京、苏州、杭州等八个城市均有布局,成立了300多家签约中心,员工达到600多人,为超过40多万客户提供服务,管理的房源超过20万套,房屋总价值达1000亿元。


  然而公司高速扩张的背后是依赖于其“高收低租”的经营模式。所谓“高收低租”,就是以高价从户主手中拿下房源,通常给户主的付款方式为季付或半年付;再以低于市场价格的租金将房屋出租,一次性收取租客半年到一年的租金。


  据王先生介绍,他所租住的房源市场价格约2700元/月,看房时发现房间状况不是很理想,不少家电有损坏,后经与乐伽协商价格变为2300元/月,租金半年一付。后来得知乐伽从房东拿的是3100元/月的价格。“房东2017年便将房子交给乐伽托管,导致他误以为市场行情就是那么高。所以在协商续住时无法达成一致。”王先生表示。


  周女士告诉南都记者,自己所租住的房源当时网上价格显示2600元/月,后来实际签约的租金为2400元/月,而周围租价约3000元/月。据了解,周女士的房租是年付,乐伽则是向房东季付。


  之所以采用这个方式,在业内人士看来,其可以实现快速规模化发展。通过时间差可以形成资金池,将所获现金用于收购更多房源,获取更多现金流;或者用于别处的投资,以赚取更多的利润回报。然而一旦资金链断裂,公司则可能直接面临破产倒闭风险。


  南都记者查询天眼查发现,乐伽公寓股东姜千、周燕涛、夏云祥分别关联8家、12家及14家企业,其中夏云祥100%控股的江苏伽合网络技术有限公司,为今年4月17日新成立,注册资本为1000万元人民币。


  业内分析


  依靠“高收低租”快速扩张 破坏市场对长租公寓的信任


  诸葛找房数据研究中心分析师杨雅静在接受媒体采访时表示,“高进低出”这种做法本质要利用资金池来运营,无形中放大杠杆,风险控制敏感性差,一旦企业经营管理失误,最终会导致房东、租客严重损失。


  “这种模式没有通过品牌化服务化的运营沉淀价值,用高于市场价的房租从房东手里拿房,不经过任何改造就直接出租,利用资金时间差去投资,没有遵循行业发展本质。”一位不愿具名的长租品牌公寓董事长向南都记者表示。


  同时,部分公寓“高收低出”、“租金贷”等模式也严重破坏着市场对长租公寓行业的信任。上述董事长表示,这些“爆雷”企业趁着前几年国家政策和市场红利入局,但还是按照以前“二房东”的模式,不是严格意义上的长租品牌公寓。真正的品牌公寓不仅对房子进行标准化装修,还提供标准化服务。这些入局者在长租公寓行业形成“劣币驱逐良币”的现象,致使行业面临消费者及投资者的信任危机。


  58安居客房产研究院首席分析师张波在研报中表示,金融手段在助力长租公寓规模化的同时,也加剧和提升了未来的风险水平,他建议对于长租公寓领域的金融管控力度要进一步加强。


  南都记者注意到,近年来,过度资本化的长租公寓市场频频“爆雷”。据媒体报道,2018年1月至今,已有近20家长租公寓出现资金链断裂情况。从杭州鼎家、上海寓见、长沙(楼盘)咖菲猫、北京(楼盘)昊园恒业,再到南京乐伽公寓,行业正面临洗牌。


  “长租公寓行业是一个慢行业,赚不了快钱,核心竞争是企业所提供的服务。如果一味关注规模的发展,就没有办法关心自身运营和服务水平的提升。”上述董事长表示,对于房东而言,面对远高于市场价的委托方要谨慎考虑,不要盲目转交重要资产,高收益必然具有高风险。


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