出让金、溢价率走低,7月土地市场"退烧"启动备冬模式

2019年08月02日 来源:新京报
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在境外发债以及信托等一系列融资政策收紧的预期下,仅热了一个季度的土地市场开始转凉。机构数据显示,热点城市的土地交易量以及溢价率出现走低。


  而这仅仅是开始,预期土地市场继续降温的可能性非常大。甚至有观点认为,政府或通过降低出让条件吸引房企参与土拍,这或成为一线城市拿地窗口期。


  土地交易额及溢价率走低


  7月31日,中央政治局会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段,引发A股房地产开发行业的近百家房企股价下跌。


  与此同时,在刚刚过去的7月,受信托与境外融资政策收紧的预期影响,房企的拿地意愿已经出现退烧。


  据中原地产研究中心统计数据显示,7月单月拿地最多的企业是万科、中海、俊发分列前三名,只有15家企业拿地超过50亿元。与此同时,7月,全国热点的一二线城市土地成交溢价率只有12%,相比之前几个月明显下调。从4月开始,一二线城市土地单月溢价率均保持在20%左右。


  诸葛找房数据研究中心的土地成交数据也在验证土地市场的降温, 7月全国主要地级市溢价率为14.11%,环比上月大幅下跌5.82%。7月全国主要地级市共流拍37宗地块,流拍率为4.11%。从溢价率持续下跌及流拍率小幅升高说明房企拿地更加谨慎。


  另据诸葛找房数据研究中心数据显示,在全国主要地级市,7月土地成交863宗,同比下跌18.28%;成交规划建筑面积为8074万平方米,同比下跌23.07%。其中住宅用地成交为3217.02亿元,环比下跌28.07%,同比小幅下跌3.98%。


  对于当前的土地走势,中原地产首席分析师张大伟分析称,相比第二季度,7月房企拿地步伐渐缓,对非热点土地关注度减少,以二线为主的多个城市住宅地块溢价率出现下调。从拿地企业构成看,民企占比少,国企占比多, 不难发现资金成本成为企业拿地的主要决定因素。


  不乏大手笔成交的高价地


  虽然全国土地市场降温,但从日前土地的交易情况来看,仍不乏大手笔的土地成交案例。


  7月31日,福建福州集中出让10宗地块,总成交价达199.73亿元,建发、蓝光、正荣等房企均有斩获。在同一天,成都2宗涉宅用地入市出让,其中,锦江通建+珠海华发联合体竞得的锦江区林家坡片区地块,楼面地价19800元/平方米,溢价率达41.43%,成为成都楼面价新“高价地”。


  而此前的7月30日,成都4地块拍出35.48亿元, 中梁、朗诗、卓越、新力各得一宗地。在当天,武汉35亿元成交3宗地,中城长信置业25亿元摘得一宗地。


  7月29日,广州在土地市场揽金50.2亿元,成交总面积12.85万平方米,竞得人包括佳兆业、时代中国、绿城、美的置业等。


  值得一提的是,7月26日,俊发以92亿元底价夺得昆明官渡区新螺蛳湾片区11宗地,刷新了昆明土地拍卖成交总价纪录。俊发也因此位居房企7月土地成交金额第三位。


  也是因为俊发的贡献,昆明土地出让金月入304亿元,位居各地土地成交额首位。据诸葛找房的榜单显示,南京以263.69亿元紧随其后。不过,从整体来看,榜单总额持续走低。


  7月,一线城市住宅用地共成交19宗,同比增加18.75%。其中上海成交15宗,广州成交3宗,北京仅成交1宗。


  北京成交的这一宗住宅用地位于丰台区花乡造甲村,中海以79.4亿元、18.79%溢价率夺得该地块,其成交总价及36683元/平方米的成交单价均位列7月土地成交排行首位。该地块与曾经的“高价地”葛洲坝北京中国府相邻,预计未来或将打造为北京四环内的又一高端产品。


  预期下半年土地市场再转冷


  8月,土地市场的供应并未见减少。北京预计将出让3宗地块,建设用地面积总计22.02万平方米,起始总价合计71.47亿元。与此同时,南京也拟挂牌12宗地块,总出让面积68.92万平方米,总起价193.25亿元。


  不过,政策持续收紧的预期之下,诸葛找房市场研究分析员姜国君认为,房企或将调整经营战略,转向“重销售轻投资”。因此拿地更加理性。


  此前,市场流传富力地产发布一份内部文件,提出下半年原则上暂停拿地。对此,富力地产相关人士给予否定。


  7月29日,富力地产以3.66亿元独揽威海市临港区3宗建设用地,总建筑面积26.68万平方米,是威海临港区近年来出让面积较大的地块之一。随后的7月31日,富力又以1.86亿元获得包头市青山区两宗地。用实际行动回应了不拿地的说法。


  对于房企是否拿地,张大伟认为,房地产市场拿地看融资,融资难时土地流标多。 整体看,房企的资金链分化严重,大部分企业依然处于降杠杆阶段。预计8月开始,土地市场与楼市一样,可能再回至今年一季度水平。整体土地市场降温的可能性非常大。


  同策分析人士也认为,2019年下半年,在以稳为主的政策基调下,面临市场需求动力不足,房企为冲业绩将打折促销跑量。由此,预计下半年土地市场热度亦会有所下降。今年三季度或为一线城市拿地窗口期。


  此外,更有渤海证券人士表示,由于市场转冷,房企利润空间遭受挤压。为了稳定土地市场并保持一定土地财政收入,政府或通过降低出让条件吸引房企参与土拍。


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