上半年TOP房企拿地分化,大湾区热度不减

2019年07月20日 来源:中国房地产金融
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       2019年土地市场无论拿地金额还是拿地面积,TOP房企呈现积极一面,但分化趋势凸显。


  今天的拿地规模和速度,就是未来的行业地位。


  虽然房地产市场上半年迎来了“一城一策”调控深入,1-5月全国楼市调控政策达205次,同比增加近30%,但是房企土地储备规模与结构对业绩的影响持续加大,在楼市“小阳春”的带动下,与去年下半年相比,今年上半年土地市场呈现回暖迹象。


  相比去年,2019年上半年土地市场无论拿地金额还是拿地面积,TOP房企呈现积极一面,但分化趋势凸显。TOP房企拿地呈现分化现象,千亿规模房企拿地凶猛,500亿之后房企拿地缓慢。一二线城市供地力度同比有所提升,成交量同比分别上涨了20%和9%。上半年房企拿地前三为碧桂园、万科、融创中国,分别以981亿元、688亿元、680亿元排名前三。


  “土拍”市场回暖


  土地市场,自今年3月开始,逐渐回暖,房企第二季度拿地积极性加强,部分房企补仓意愿强烈。中国指数研究院数据显示,2019年上半年,TOP10企业1-6月拿地总额5586亿元,占TOP100企业的36.6%;TOP30企业1-6月拿地总额9959亿元,占TOP100企业的65.3%,龙头房企获取土地资源优势不减,行业集中度明显。


  “土地是市场的一个指标评级,今年楼市在比较稳固的回暖当中,一线城市的土地拍卖出现比较高的溢价率,大部分企业在这个市场回暖当中去拿地,是可以预测到的一个现象,土地市场走热并不意外,包括一些二线城市也出现回暖迹象,房企拿地面临着比较高的溢价率,地价和房价有一个联动关系,所以房价涨地价也会慢慢上升。”中原地产市场分析师卢文曦在接受《中国房地产金融》记者采访时表示。


  “从房企购地的情况看,说明很多房企依然坚持扩大规模的态势。作为全国性布局的部分房企,拿地方面优势很大,也有较多的融资机会,房企资金面改善,房企有能力加快补仓,这能够带来较好的投资机会。从实际情况看,此类企业也会意识到,近期土地价格明显受抑制,相对拿地性价比较高,所以也会积极拿地。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,另外近期供地热多少也和地方政府完成半年供地计划有关。积极供地势必会导致房企拿地。但是客观来看,房屋销售市场近期有降温风险,这会限制房企三季度的拿地;从市场预期看,不排除到了今年第四季度会有所反弹。


  伴随着棚改到期,财政部近期印发的《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》,三四线城市受到棚改政策影响最为明显。三四线城市受市场下行影响较大,成交量同环比均有所下滑,整体溢价率同比有所下降,不过东莞、佛山、苏州等少数城市仍然备受房企青睐,市场热度依旧较高。


  卢文曦表示,从当前棚改方面看,略有下降,所以实际上也说明资金方面开始收紧了。房企后续开发的重点,预计还是二线城市和部分重点三四线城市;而一线城市则更强调旧改。


  从城市排行榜来看,一二线城市仍是房企拿地重心,各大房企在热点二线城市多区域战略布局,拿地势头强劲,中国指数研究院数据显示,2019年1-6月,全国土地成交金额TOP10城市累计成交7645亿元,同比增长16%;规划建筑面积TOP10城市成交17815万平方米,同比增长9%。


  从城市成交总额的同比及环比变化来看,杭州上半年以1423亿元的成交总价位居榜首;武汉、西安、成都和郑州土地成交规划建筑面积均有上榜,武汉以2475万平方米的成交总量居于榜首,同比上涨37%。


  上半年伴随土地市场的回暖,北京、深圳、杭州等多个热点城市出现出让大额限竞房住宅用地。北京亦庄两宗限竞房土地出让溢价率均在40%左右。深圳推出近20年来最大数量的一次住宅土地供应,部分地块出让溢价率超过40%。杭州在6月29日的土地拍卖中,首次设置“限房价、限装修”。


  “对于当期土地市场来说,类似限竞房供应和交易增多,体现了较好的市场导向。实际上这也是供给侧结构性改革的重要出发点,有助于优化供求结果,符合当前稳房价的导向。项目本身需要把市场化机制和社会保障机制进行考虑,部分地块项目应该考虑成本效应,后续应该结合地方政府的各类支持,降低营销等成本。”严跃进说。


  房企拿地更加积极


  同比2018年上半年,融创中国、新城控股、金地集团逆势拿地。但是,招商蛇口、中国恒大、旭辉集团、中南置地未及去年上半年拿地金额。中国指数研究院数据显示,上半年,TOP10企业拿地门槛为347亿元,TOP20企业拿地门槛为214亿元,TOP50企业拿地门槛为93亿元。


  融创中国董事长孙宏斌曾在2018年3月的业绩发布上表示,2019年拿地风险特别大,“地便宜,钱也便宜的时期已经过去,2019年可能会出现一段时间是钱便宜、地贵,再往后将会是地贵钱也贵,因此对土地市场持比较悲观的态度。”但是融创从去年拿地金额109亿元增加至今年上半年拿地金额680亿元,位居榜单第三位,达到去年同期的5.88倍。


  卢文曦认为,土地是房企生产的先决条件,土地储备一定要跟上,今年的拿地情况对明年拿地会产生一定的影响。


  房企拿地积极性高,说明近期供地增加,部分房企还是有机会拿地的,但从全国市场数据看,土地市场其实是有所降温了。这也体现了不同房企的心态。


  “对于房企来说,部分企业扩大规模需要,必然会积极拿地。而对于其他房企来说,资金上的压力会使得拿地方面偏向于保守。”严跃进说,类似房企拿地回归理性,说明对于市场的周期判断是不一致的,部分是会通过压缩拿地来降低投资方面的节奏,以及控制财务方面的成本。


  从拿地面积来看,碧桂园、绿地、新城拿地面积位列前三。2019年1-6月,碧桂园拿地力度持续加码,以2924万平方米占据榜单首位;绿地和新城分别以1795万和1490万平方米拿地总面积登上面积榜第二、三位。2019年1-6月,TOP10房企拿地总面积12990万平方米,占TOP100房企拿地面积的41.6%,拿地规模持续加强。


  部分头部企业的拿地情况却趋于保守。万科去年上半年拿地面积1351万平方米,今年拿地仅有1177万平方米;保利地产去年上半年拿地1045万平方米,今年上半年拿地731万平方米。


  “与去年相比,一些大型房企从今年的拿地情况看趋于保守,绿地在公开市场的节奏开始放缓,可能是出于扩张的需求,更多的是做一些股权收购的项目,整体来看,大部分头部房企对风险的意识较强,在求量的时候可能会对产品方面有所忽略,所以大部分头部房企拿地比较理性,反观中型房企拿地相对更加积极一些。”卢文曦认为。


  对于下半年土地市场走势,严跃进表示,后续土地交易其实还是会活跃,但预计在第四季度,所以很大程度上也说明房企拿地或补库存的需求还是很大的。不过卢文曦分析认为,今年下半年房企拿地会更加保守,因为房企上半年拿地较多,在资金这块相对收紧,另外因为融资端政策趋严,企业融资难度也会加大。


 大湾区热度不减


  6月24日深圳土地招拍吸引了超过70家房企参与,成为深圳土地招拍挂规模最大的一次宅地供应。最终,五宗地块全都以最高限价成交,总成交额达223.57亿元。


  “当前深圳的库存绝对规模不大,通过供地,有助于增加新开工和销售面积。另外部分土地本身也是有配建任务,所以也为后续深圳房屋结构调整和改革创造了较好的条件。”严跃进认为,此次深圳拍地,受到了较多市场的关注,原因有二:第一是从历史数据看,深圳此次供地规模非常大,充分说明了政府供地的积极性;第二是从当前各个城市来看,很多城市土地市场在降温,深圳却有大规模的供地。


  “虽然,受近期调控的影响,房企拿地方面是略有保守。但从深圳当前拿地的意向看房企数量多、报价频次多,说明其对土地市场看好。”严跃进说。


  在深圳拍地火热的背后,2月28日,《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式获得国务院批复,深圳“龙头”地位日渐稳固。粤港澳大湾区是指由广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群,是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。定位于打造国际一流湾区和世界级城市群,确立广深“双中心“格局。


  “房企对深圳市场比较关注,一方面供求关系导致,深圳是一线城市之一,一线城市的一块土地就是一个资源,能够出售的地块也越来越少,深圳总面积相比其他一线城市偏小,加剧了供求不平衡的局面。从深圳管辖发展这个角度看,是近期粤港澳大湾区政策的利好原因。另外一方面是,深圳民营企业、科技创新类企业较多,吸引很多年轻人,这些群体对住房有很大的需求。”卢文曦说。


  克而瑞的统计显示,2018年底,TOP10的房企在粤港澳大湾区的土储货值为3.08万亿元,建筑面积总量为1.85亿平方米,占比超过TOP30的50%。TOP30土地储备货值和建筑面积总量分别达5.73万亿元和3.26亿平方米。


  从城市布局看,在政策的支持下,粤港澳大湾区成为大家关注的重点,多家房企也纷纷看好大湾区的发展机遇,加大了在大湾区的布局,包括恒大、融创等多家房企在广州、深圳、佛山等地频频投入。


  “粤港澳大湾区的相关房企,拿地意愿非常强,这体现了其对于此类区域投资的看好。类似土地市场的热度,为深圳未来补库存创造了较好的机会和条件。”严跃进说。


  “大湾区是一个总体较大布局,有可能也会牵涉到一些产业结构的调整,随之人口会流进流出,一旦达到更高的消费层级,对居住的品质要求会有很大的提升。所以这里或有一些项目,未来的发展潜力比较大。”卢文曦表示,尤其是类似中山、江门等,未来或成为拿地的重点区域。


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