房企土地争夺战激烈 拿地重心向三四线下沉

2018年03月13日 来源:时代周报
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在冲击规模化的行业局势下,房企今年前两月拿地凶猛。


  克而瑞数据显示,排名前十的房企在1-2月新增货值集中度较上月增长8个百分点,增长到47%的水平,使其新增货值集中度与销售金额集中度基本持平。


  在快速拿地的背后,是房企规模化的目标。根据时代周报记者粗略统计,目前已经有超过50家房企提出了千亿销售目标。易居企业集团 CEO丁祖昱认为,今年排名前30的房企都将进入千亿规模。


  积极补仓


  房企在规模化竞赛中加速疾驰,今年前两个月销售金额上百亿的企业目前已经增至30家,要想稳居前列必须要有更多的货值推出,房企土地储备规模与结构的重要性不言而喻。


  房地产行业 “强者恒强、弱者渐弱”的“马太效应”似乎不可逆转。从各梯队房企在百强中的集中度来看,未来百强内房企的规模仍继续处于分化状态。克而瑞发布的《2018年1-2月中国房地产企业新增货值TOP100》显示,销售金额TOP11-20规模的房企忧患意识更加强烈,其销售金额集中度为15%,但企业的新增货值集中度却达到21%,相差了6个百分点。这意味未来的竞争将更为激烈。


  其中表现突出的为旭辉、中南置地、雅居乐、世茂等这类规模房企,其共同点在于去年销售额都接近或超越千亿,而为了维系规模的进一步增长,他们在2018年的土地市场表现依然活跃。根据克而瑞数据显示,这几家的拿地销售比均在0.8以上。表现最为积极莫属旭辉和中南,两家房企1-2月份拿地金额远高于销售金额,其中中南置地拿地价值为164.4亿元,而同期销售则为145.6亿元,拿地销售比已达到1.1。其他房企中雅居乐也比较突出,拿地销售比为0.8,1-2月新增货值达到181.3亿元,位列第19位。


  拿地凶猛集中体现在龙湖、碧桂园、中海这类本身销售规模庞大,土地储备充足的龙头房企上。龙湖近两年奋起直追,开年后更是马不停蹄。2018年1-2月,龙湖以314亿元拿地总额拔得头筹,成为品牌房企黑马。值得注意的是,龙湖前两个月的销售额约为291亿元,拿地金额也已经超过了销售额。


  碧桂园以229亿元位居第二,中海以225亿元继续位居季军,三家房企拿地金额均超过200亿元,拿地势头不减。TOP10房企1-2月拿地总额1613亿元,占TOP50企业的44.1%,与1月拿地金额占比基本持平,房企获取土地资源优势继续保持。


  在土地市场表现积极的还有卓越、福晟这类在行业内颇有热度的中小型房企。


  卓越集团董事局主席李华曾提出千亿口号,根据规划,公司将维持高土储、高周转,目标在未来三年达到千亿规模。


  2017年内,卓越新进入了湛江(楼盘)、中山(楼盘)、嘉兴(楼盘)、宁波(楼盘)、保定(楼盘)、海口、南通(楼盘)、苏州(楼盘)、南京(楼盘)等10个城市。进入2018年后,其扩张速度依然不减,在25亿元接盘青岛(楼盘)烂尾豪宅项目后,这家房企又以迅雷不及掩耳之势进入佛山(楼盘)市场,以20亿元将商住地块收入囊中。


  随着招拍挂公开市场拿地难度的增加,福晟在内部成立了 “飞虎队”,此团队的主要任务就是通过收并购来获取土地。2018年公司已收购5个项目,数量占新增项目的70%。自2015年9月成立以来,这支队伍收并购的项目多达107个。在克而瑞发布的《2017年中国百强房企拿地排行榜》中,福晟以1786.9万平方米的新增土地面积位列全国第七。


  房企拿地区域下沉


  随着新一轮调控政策的密集发布,热点一二线城市的调控力度达到最严,土地和楼市双双遇冷,平均溢价率同比均降。经历了过去几年的沉寂之后,三四线楼市开始成为房企“补仓”首选。


  丁祖昱说:“2017年上半年,三四线城市是成交主力。一二线城市销售比重下降10个百分点,但三四线城市楼市销售在全国总成交量中比重上升13个百分点,高达75%。”


  中国指数研究院统计显示,2017年大型房企拿地重点正在向三四线城市下沉,三四线城市共推出土地18046宗,推出土地面积67998万平方米,同比增长10%,其中30家代表房企在三四线的拿地面积同比增长145%;成交方面,共成交土地15368宗,成交土地面积57502万平方米,同比增长13%;土地出让金13492亿元,同比增长78%。


  在2018年1-2月新增土地建面上,中西部区域在四大区域中占比最高,达到41%,较2017年年底提升8个百分点。


  今年2月受到春节假期影响,土地成交规模呈现下滑态势。从百强房企的拿地表现来看其热情不减,同时百强房企的投资路径呈现出“西进”的态势,重庆(楼盘)、武汉(楼盘)、郑州(楼盘)、西安(楼盘)这类城市成为土地争夺的大热门。


  易居研究院研究总监严跃进向时代周报记者表示,过去两年,将业务重心放在三四线城市的策略被证明是成功的,大多房企都取得了不错的成绩。一线城市人口规模已经饱和,土地资源也是越来越稀少,成为企业投资新热点。三四线城市的棚改货币化、去库存为企业进行投资提供了宽松的环境,大大增加了这类房企的销售规模。


  然而业内也出现了不同观点,有专业人士指出,三四线城市的楼市成长性较弱,开发商应三思而后行,在经历多年未涨的一波爆发后,其进入的风险将大大加大。

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